계약갱신청구권, 딱 1번뿐인 기회를 놓치면 생기는 일 5가지

“계약 만료되니까 나가주세요.” 집주인에게 이런 통보를 받으면 당황스럽습니다. 2년 동안 잘 살았는데, 정말 나가야만 할까요?

결론부터 말하면 아닙니다. 2020년 7월 31일부터 시행된 주택임대차보호법 개정으로, 세입자에게는 계약갱신청구권 이라는 강력한 무기가 생겼습니다. 다만 이 권리는 딱 1번 만 쓸 수 있고, 시기를 놓치면 소용이 없습니다.

계약갱신청구권 핵심 3가지: 1회, 4년, 5%

계약갱신청구권(정식 명칭: 계약갱신요구권)은 주택임대차보호법 제6조의3에 규정된 세입자의 권리입니다. 핵심을 세 가지로 요약하면 다음과 같습니다.

1회 한정 행사

임차인은 계약 기간 중 단 1회 만 갱신을 요구할 수 있습니다. 한 번 사용하면 소멸됩니다.

최대 4년 거주 보장

최초 계약 2년 + 갱신 2년 = 최대 4년 동안 거주할 수 있습니다. 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

보증금·월세 인상 상한 5%

갱신 시 임대인이 보증금이나 월세를 올리더라도 기존 금액의 5% 를 초과할 수 없습니다. 예를 들어 전세 보증금 3억원이면 최대 3억 1,500만원 까지만 올릴 수 있습니다.

국가법령정보센터에 따르면, 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1(5%) 금액을 초과하지 못합니다. 다만, 지방자치단체가 조례로 이 범위 내에서 상한을 달리 정할 수 있습니다.

행사 시기와 방법: 6개월 전~2개월 전이 골든타임

계약갱신청구권을 행사할 수 있는 시기는 임대차 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전까지 입니다. 이 기간을 벗어나면 권리를 행사한 것으로 인정되지 않습니다.

기간 계산 예시

계약 만료일이 2026년 8월 10일이라면:

• 행사 가능 시작일: 2026년 2월 10일
• 행사 마감일: 2026년 6월 9일 (초일불산입 원칙)

6개월보다 일찍 요구한 경우에는 유효한 행사로 인정되지 않으므로, 반드시 기간 내에 다시 행사해야 합니다.

행사 방법

법률상 정해진 형식은 없습니다. 구두, 문자, 카카오톡, 이메일 등 어떤 방식이든 가능합니다. 다만 분쟁 대비를 위해 내용증명우편 으로 통지하는 것이 가장 확실합니다.

• 내용증명: 우체국에서 발송, 가장 강력한 증거력
• 문자·카톡: 상대방 수신 확인 캡처 필수
• 구두 통보: 반드시 녹음하고, 같은 내용을 문자로도 전송

찾기쉬운 생활법령정보에 따르면, 계약갱신 요구는 임대인에게 도달 해야 효력이 발생합니다. 통지만으로는 부족하고, 임대인이 실제로 받았음을 증명할 수 있어야 합니다.

임대인이 거절할 수 있는 경우와 허위 실거주 대응

임대인도 모든 갱신 요구를 수용해야 하는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법은 다음과 같은 정당한 거절 사유 를 규정하고 있습니다.

주요 거절 사유

실무에서 가장 많이 문제가 되는 것은 “실거주” 사유입니다. 집주인이 “내가 들어가 살겠다”고 해서 세입자가 나갔는데, 실제로는 다른 사람에게 임대하거나 매도하는 경우가 있습니다.

허위 실거주 시 손해배상

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 갱신되었을 기간(2년) 내에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 의무 가 발생합니다.

대한민국 정책브리핑에 따르면, 손해배상액은 다음 중 큰 금액으로 합니다:

1. 갱신 거절 당시 월차임의 3개월분
2. 제3자에게 임대한 환산월차임과 기존 환산월차임 차액의 2년분
3. 임차인이 실제로 입은 손해액

매도한 경우에도 법원은 민법 제750조(불법행위)에 따라 배상 책임을 인정하는 추세입니다.

묵시적 갱신과의 차이, 그리고 중도 해지

세입자들이 가장 많이 헷갈리는 부분이 묵시적 갱신 과 계약갱신청구권 의 차이입니다.

핵심 포인트는, 묵시적 갱신은 계약갱신청구권 행사로 보지 않는다 는 것입니다. 따라서 묵시적 갱신이 된 후에도 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다.

중도 해지: 세입자는 가능, 집주인은 불가

계약갱신청구권으로 갱신된 임대차에서 임차인은 언제든지 해지를 통보할 수 있습니다 (주택임대차보호법 제6조의3 제5항). 다만 임대인이 해지 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다. 이 3개월 동안은 임대료를 계속 납부해야 합니다.

반면, 임대인은 갱신된 2년의 기간 동안 임의로 해지할 수 없습니다.

갱신 vs 이사, 기회비용 따져보기

“갱신해서 2년 더 살까, 이사를 갈까?” 비용을 비교해 봅시다.

전세 보증금 3억원, 서울 기준 가정

단순 비용만 놓고 보면 갱신이 최소 200~400만원 이상 절약됩니다. 여기에 새 집의 보증금이 시세대로 오른다면 차이는 더 벌어집니다.

다만 현재 거주지의 환경이 나빠졌거나, 더 좋은 조건의 매물이 있다면 이사가 나을 수 있습니다. 이사를 결정했다면 이사비용 계산기 로 포장·반포장·용달 비용을 미리 비교해 보세요. 보증금 변동분을 월세로 환산해 비교할 때는 전월세 전환 계산기 를 활용하면 편리합니다.