용적률·건폐율 계산기

건폐율은 대지면적 대비 건축면적(1층 바닥면적)의 비율이고, 용적률은 대지면적 대비 연면적(모든 층 바닥면적 합계)의 비율입니다. 건폐율은 '땅을 얼마나 덮느냐', 용적률은 '총 몇 층까지 쌓느냐'로 이해하면 쉽습니다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 제77조·제78조가 근거이고, 용도지역별 구체적인 상한 수치는 같은 법 시행령 제84조·제85조에서 정합니다 (국토교통부, 현행 기준). 이 수치는 최대한도이며 지자체 도시·군계획조례로 이보다 낮게 정할 수 있으므로, 실제 건축 시에는 해당 지역 조례를 반드시 확인해야 합니다.

네, 지하층 면적은 용도와 관계없이 전부 제외됩니다. 용적률 산정 시 연면적에서 빼는 것은 ① 지하층 면적 ② 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만) 면적 ③ 초고층·준초고층 건축물의 피난안전구역 면적 ④ 경사지붕 아래 설치하는 대피공간 면적, 이 네 가지입니다 (건축법 시행령 제119조제1항제4호, 현행 기준). 필로티 주차장은 ②에 해당해 제외되지만, 주민공동시설은 법정 제외 대상이 아니므로 지자체 조례상 별도 완화 여부를 확인해야 합니다.

이론적으로 매 층 건축면적이 동일하다면 용적률 ÷ 건폐율 = 200% ÷ 60% ≈ 3.3층이므로 최대 3층까지 가능합니다. 4층을 짓고 싶다면 상층부 면적을 줄여 전체 용적률을 200% 이내로 맞춰야 합니다.

용적률이 높을수록 같은 대지에 더 많은 세대를 지을 수 있어 사업성이 좋아집니다. 기존 용적률이 낮은 단지일수록 재건축 시 추가 세대(일반분양)를 많이 확보할 수 있어 조합원 부담이 줄어듭니다. 이 때문에 용적률은 재건축 투자 판단의 핵심 지표입니다.