불법건축물 양성화 특별법 2026, 이행강제금 5회면 합법 전환되나?

“불법건축물이라고 통보받았는데, 이걸 합법으로 바꿀 수 있나요?” “이행강제금이 매년 나오는데, 끝이 없는 건가요?”

집을 사고 나서야 건축물대장에 “위반건축물”이라고 적혀 있는 걸 발견하는 분들이 적지 않습니다. 특히 오래된 단독주택이나 빌라를 매수한 뒤 불법 증축 사실을 알게 되면, 매년 반복되는 이행강제금에 당혹스러운 경우가 많습니다.

그런데 2026년, 정부와 여당이 불법건축물 양성화 특별법 을 추진하면서 상황이 달라지고 있습니다. 이행강제금 5회 납부 시 위반건축물 지정 해제 라는 새로운 양성화 기준이 핵심이며, 165㎡ 미만 단독주택은 전국적으로 일괄 양성화한다는 방침도 포함되어 있습니다. 현재 국회 심사가 진행 중입니다.

이 글에서는 불법건축물 양성화 절차를 단계별로 정리하고, 이행강제금 부과 기준과 양성화 가능/불가능 케이스를 구분해 드립니다.

불법건축물 양성화 특별법, 2026년 무엇이 달라지나

2026년 1월 당정 협의에서 추진 중인 핵심 변화는 다음과 같습니다. (법안 국회 통과 전이며, 세부 기준은 변경될 수 있습니다.)

국토교통부에 따르면, “특정건축물 정리에 관한 특별조치법” 제정을 통해 소규모 주거용 위반건축물의 한시적 양성화를 추진하고 있습니다. — 국토교통부 보도자료

이번 양성화 정책의 핵심은 “선의의 피해자 구제” 입니다. 불법건축물인 줄 모르고 매수한 소유자, 원상복구가 물리적으로 어려운 건물주를 대상으로 합니다. 다만, 법 시행 이후 신규 불법 건축에 대해서는 무관용 원칙 을 적용한다는 점도 함께 발표되었습니다.

이행강제금, 얼마나 부과되나

이행강제금은 위반건축물 소유자가 시정명령을 이행하지 않을 때 부과되는 금전적 제재입니다. 벌금이 아니라 시정을 유도하기 위한 강제 수단 이며, 시정될 때까지 매년 반복 부과됩니다.

이행강제금 계산 공식

건축법 제80조에 따른 기본 공식은 다음과 같습니다.

이행강제금 = 1㎡당 시가표준액 x 50% x 위반면적 x 위반 유형별 비율

감경과 가중

찾기쉬운 생활법령정보에 따르면, 이행강제금은 위반행위를 시정하기 위한 행정상 강제수단으로, 형사처벌과는 별도로 부과됩니다.

이행강제금 계산 예시

서울 소재 시가표준액 1㎡당 100만원인 단독주택에서 20㎡ 를 무허가 증축한 경우를 가정하면:

실제 금액은 지역별 시가표준액과 지자체 조례에 따라 달라집니다. 60㎡ 이하 주거용이면 감경이 적용되어 절반 이하로 줄어들 수 있습니다.

양성화 가능 vs 불가능, 어떻게 구분되나

모든 불법건축물이 양성화 대상은 아닙니다. 아래 기준으로 가능 여부가 갈립니다.

양성화 가능 케이스

추가로, 다음 조건을 모두 충족해야 합니다.

• 도시계획(용도지역, 지구단위계획) 위배하지 않을 것
• 도로, 하천, 상하수도 등 공공시설 침범하지 않을 것
• 구조 안전성이 확보되어 있을 것 (필요시 구조안전진단 보고서 제출)

양성화 불가능 케이스

불법건축물 양성화 절차 5단계

양성화는 다음 순서로 진행됩니다.

1단계: 위반 내용 확인

건축물대장을 열람하여 위반 내용을 정확히 파악합니다. 정부24에서 건축물대장 열람이 가능합니다.

• 건축물대장 표제부 또는 비고란에 “위반건축물” 기재 여부 확인
• 위반 유형 (무허가 증축, 용도 변경, 건폐율/용적률 초과 등) 파악
• 위반 면적 확인

2단계: 양성화 가능 여부 사전 확인

관할 구청 건축과에 상담을 받습니다.

• 위반 건축물의 면적이 양성화 기준에 해당하는지
• 용도지역, 특별 제한 지역 여부
• 구조 안전 진단 필요 여부

3단계: 이행강제금 5회분 납부

양성화의 전제 조건인 이행강제금 5회분을 납부합니다.

• 기존에 납부한 이행강제금도 횟수에 포함
• 미납분이 있다면 완납 필요
• 납부 영수증 보관 필수

4단계: 양성화 신청

관할 지자체에 양성화 신청서를 제출합니다.

필요 서류:

• 양성화 신청서
• 건축물대장 사본
• 이행강제금 납부 확인서 (5회분)
• 구조안전진단 보고서 (필요시)
• 현황도면
• 정화조 관련 서류 (해당 시)

5단계: 심사 및 건축물대장 정리

지자체 심사를 거쳐 양성화가 승인되면, 건축물대장에서 “위반건축물” 표시가 삭제되고 적법한 건축물로 전환됩니다.

• 승인 후 건축물대장 재발급
• 건축물 등기부등본에도 반영
• 이후 이행강제금 추가 부과 없음

건축물대장 미등재 건물, 어떻게 정리하나

건축물대장 자체가 없는 무허가 건물은 양성화와 별도로 대장 등재 절차가 필요합니다.

건축물대장도 없고 등기도 없는 경우:

1. 정화조 필증 확인 (없으면 관련 서류 작성)
2. 지적측량 또는 현황도면 작성
3. 관할 구청에 건축물대장 생성 신청
4. 건축물대장 생성 후 보존등기 진행

건축물대장은 없지만 등기는 있는 경우:

• 건축물대장에 등재되지 않았다는 사실을 소명하면 소유권 이전등기 자체는 가능
• 다만 건축물대장 정리를 별도로 진행해야 향후 매매나 담보대출 시 불이익이 없음

이 선택의 기회비용

불법건축물 양성화를 하는 경우 와 하지 않는 경우 의 경제적 차이를 비교해 보겠습니다.

특히 부동산 매매 시 위반건축물 표시가 있으면 시세 대비 10~30% 할인 을 감수해야 하는 경우가 많습니다. 양성화 비용(이행강제금 5회)과 매매가 상승분을 비교하면, 대부분의 경우 양성화가 경제적으로 유리 합니다.

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