전세 vs 월세 고민, 보증금 2억이면 월세가 유리할 수도 있다?

“전세로 갈까, 월세로 갈까?” 집 구하는 사람이라면 누구나 한 번쯤 고민하는 문제입니다.

“전세가 무조건 이득”이라는 말이 있지만, 정말 그럴까요? 2026년 현재 금리와 전환율을 기준으로 실제로 어떤 선택이 유리한지 계산해 봤습니다.

전세 vs 월세, 핵심 차이부터 정리

전세와 월세의 가장 큰 차이는 목돈 부담 vs 매달 지출 입니다.

전세는 큰 보증금을 맡기고 월세 없이 사는 방식입니다. 계약 종료 시 보증금을 돌려받으니 “내 돈을 잠시 빌려준다”는 개념입니다.

월세는 작은 보증금에 매달 임대료를 내는 방식입니다. 초기 부담은 적지만 매달 나가는 돈이 있습니다.

문제는 대부분 전세금을 대출로 마련 한다는 점입니다. 대출 이자가 붙으면 전세도 “월 고정 지출”이 생기는 셈이죠.

보증금 2억 기준, 실제 비용 비교

구체적인 숫자로 비교해 보겠습니다.

조건 설정:

• 동일한 집 기준
• 전세 보증금: 2억원
• 월세: 보증금 3천만원 + 월 70만원

손익분기점: 전세대출 금리가 약 4.2% 일 때 월 지출이 비슷해집니다.

전월세 전환 계산기에서 본인 조건에 맞는 정확한 금액을 계산해 보세요.

상황별 선택 가이드

전세가 유리한 경우

1. 전세대출 금리가 4% 미만 일 때
2. 2년 이상 한 곳에 머물 계획일 때
3. 신용도가 좋아 저금리 대출이 가능할 때
4. 전세보증보험 가입이 가능한 안전한 집일 때

월세가 유리한 경우

1. 초기 자금이 부족 할 때
2. 1년 내 이사 계획이 있을 때
3. 여유 자금을 투자 해서 대출 이자보다 높은 수익을 기대할 때
4. 전세 사기 위험 이 우려될 때

반전세를 고려할 때

반전세는 전세와 월세의 장점을 절충한 방식입니다. 예를 들어 “보증금 1.5억 + 월세 20만원”처럼 구성합니다.

• 전세금 전액 대출이 부담스러울 때
• 월세 부담을 최소화하고 싶을 때
• 전세 사기 위험을 분산하고 싶을 때

이 선택의 기회비용

전세 보증금 2억원을 투자했다면 어땠을까요?

물론 투자에는 리스크가 있습니다. 하지만 “전세가 무조건 이득”이라는 공식은 더 이상 맞지 않습니다.

연 5% 수익을 낼 수 있다면, 월세를 내더라도 투자 수익으로 충당하고 남는 구조가 될 수 있습니다.

연말정산 혜택 비교

세금 혜택도 선택에 영향을 줍니다.

총급여 5천만원 기준 환급 예시:

• 전세대출 소득공제: 최대 66만원 (400만원 × 16.5%)
• 월세 세액공제: 최대 170만원 (1,000만원 × 17%)

같은 조건이라면 월세 세액공제가 더 유리할 수 있습니다.

계약 전 필수 체크리스트

어떤 선택을 하든 안전한 계약 이 최우선입니다.

전세 선택 시:

• 등기부등본 확인 (근저당, 압류 여부)
• 전세가율 확인 (80% 이하 권장)
• 전세보증보험 가입 가능 여부
• 집주인 세금 체납 확인

월세 선택 시:

• 확정일자 받기
• 전입신고 즉시 하기
• 계약서에 특약사항 명시
• 월세 납부 내역 보관 (연말정산용)

결론: 정답은 “내 상황”에 있다

전세와 월세 중 어떤 게 유리한지는 금리, 투자 능력, 거주 기간, 세금 혜택 을 종합적으로 따져야 합니다.

• 전세대출 금리 4% 미만 + 장기 거주 → 전세
• 초기 자금 부족 + 투자 수익 기대 → 월세
• 절충안이 필요하다면 → 반전세

2026년 기준 시장 전환율 6.4%, 법정 상한 6%를 기준으로 본인에게 맞는 선택을 하시기 바랍니다.

참고 자료:

• 한국주택금융공사 - 2026년 상반기 전월세전환율
• 국토교통부 렌트홈