장기전세주택, 시세의 54%에 20년 거주? 입주 조건부터 퇴거 기준까지

서울에서 전세 보증금이 5억인 아파트에 2억 7,000만원만 내고 20년간 살 수 있다면? 장기전세주택이 바로 그런 제도입니다. 2007년 시작 이후 3만 7,000가구 이상이 공급됐고, 2025년 한 해 동안 입주자들이 절감한 보증금만 10조원 에 달합니다 (서울특별시, 2025년 기준).

그런데 “나는 자격이 될까?”, “보증금은 정확히 얼마일까?”, “중간에 소득이 올라가면 쫓겨나나?” 같은 궁금증이 있을 겁니다. 하나씩 짚어보겠습니다.

장기전세주택이란? 핵심 3가지

장기전세주택은 SH서울주택도시공사 가 공급하는 공공임대주택입니다. 민간 전세와 가장 큰 차이는 세 가지입니다.

1. 보증금이 시세의 80% 이하: 실제로는 평균 54% 수준으로 운영 중입니다 (서울특별시, 2025년 기준)
2. 월세 0원: 전세 보증금만 납부하고 월 임대료가 없습니다
3. 최장 20년 거주: 2년마다 재계약하되, 자격을 유지하면 20년까지 거주 가능합니다

SH서울주택도시공사에 따르면, 2007년 첫 입주자는 현재 시세 대비 23% 수준의 보증금으로 거주 중입니다.

장기전세주택 입주 조건: 소득·자산 기준

장기전세주택에 입주하려면 무주택세대구성원 이어야 하며, 소득과 자산 기준을 모두 충족해야 합니다.

소득 기준 (2025년도 적용 기준, 2026년 3월 현재 최신)

소득 기준은 전용면적과 공급 유형(우선공급/일반공급)에 따라 다릅니다.

우선공급 기준

일반공급 기준 — 우선공급보다 완화된 기준이 적용되며, 면적별로 도시근로자 월평균소득의 100~120%까지 허용됩니다. 정확한 기준은 모집공고마다 다를 수 있으니 해당 공고를 확인하세요.

소득 기준은 매년 변경됩니다. 2025년 기준 3인 가구 도시근로자 월평균소득 70%는 5,717,900원입니다 (국토교통부, 2025년 기준). 1인·2인 가구는 별도 기준이 적용됩니다.

자산 기준 (2025년도 적용 기준, 2026년 3월 현재 최신)

소득뿐 아니라 세대원 전체의 자산도 심사합니다.

우선공급 대상

같은 순위에서 경쟁이 있으면 아래 요소로 점수를 매깁니다.

• 주택청약종합저축 가입 기간 (오래 가입할수록 유리)
• 무주택 기간
• 부양가족 수
• 주택건설지역 거주 기간

다자녀가구(미성년 자녀 2명 이상, 태아 포함)는 우선공급 대상이 됩니다 (공공주택 특별법 시행규칙, 2025년 기준). 내 청약 가점이 궁금하다면 청약가점 계산기에서 확인할 수 있습니다.

공공임대주택 유형 비교: 장기전세 vs 행복주택 vs 국민임대

“공공임대주택이 종류가 너무 많아서 헷갈린다”는 분들을 위해 핵심만 비교합니다.

어떤 유형이 유리할까?

• 보증금 여력이 있고 월세 부담을 피하고 싶다면 → 장기전세주택
• 사회초년생·대학생으로 소액 월세가 부담이 적다면 → 행복주택
• 소득이 낮고 장기 거주가 필요하다면 → 국민임대주택

장기전세주택 보증금, 실제로 얼마나 절약되나?

“시세의 80% 이하”라는 규정과 실제 보증금 사이에는 꽤 큰 차이가 있습니다.

보증금 산정 방식

인근 2~3개 단지의 전세계약금액을 평균 한 뒤, 그 금액의 80% 를 상한선으로 설정합니다. 실제로는 이보다 더 낮게 책정되는 경우가 많습니다.

실제 절감 사례

서울시에 따르면, 장기전세주택 입주자들이 2025년 한 해 동안 민간 전세 대비 절감한 보증금은 총 10조원 입니다. 가구당 평균 2억 6,700만원 을 절약한 셈입니다.

보증금 인상률은 재계약 시 최대 5% 로 제한되어 있어 민간 전세 대비 안정적입니다 (주택임대차보호법 제7조, 서울특별시 장기전세주택 공급 및 관리 규칙).

퇴거 기준과 재계약: 이것만은 꼭 알아두세요

장기전세주택은 20년간 안정적으로 살 수 있지만, 재계약이 거부되거나 퇴거 대상이 되는 경우 도 있습니다.

재계약 심사 (2년마다)

2년마다 입주자격을 재심사합니다. 주요 심사 항목은 다음과 같습니다.

• 무주택 여부: 본인 또는 세대원이 주택을 취득하면 자격 상실
• 실거주 여부: 실제로 해당 주택에 거주해야 함
• 소득·자산 기준: 기준 초과 시 보증금 할증 또는 퇴거

소득 초과 시 처리

소득이 오르면 바로 쫓겨나는 건 아닙니다. 단계별로 처리됩니다.

서울특별시 장기전세주택 공급 및 관리 규칙에 따르면, 소득 초과비율이 50%를 초과하는 경우 임대차기간 종료일로부터 6개월 이내에 퇴거 조치합니다.

즉시 퇴거 대상

아래 사유에 해당하면 재계약 없이 퇴거 조치됩니다.

• 임차권을 타인에게 양도 또는 전대(전전세) 한 경우
• 본인이 실제 거주하지 않는 경우
• 기타 계약 조건 위반

이 선택의 기회비용

장기전세주택으로 2억 3,000만원을 절약했다면, 그 돈으로 무엇을 할 수 있을까요?

2억 3,000만원의 차이를 연 5%로 20년간 운용하면 약 6억원 이 됩니다. 장기전세 입주 여부가 단순히 “집값 절약”이 아니라 자산 형성 기회 와 직결되는 이유입니다.

보증금 여력이 있는 무주택 서울시민이라면 장기전세주택은 가장 합리적인 주거 선택지 중 하나입니다. 월세 0원에 시세 절반 수준의 보증금, 20년 안정 거주라는 세 가지 장점은 민간 전세에서는 얻을 수 없는 조건이니까요.

절약한 보증금 차이를 전세대출 이자 계산기에서 비교해보고, 내 상황에 맞는 전략을 세워보세요.

참고 자료

• 마이홈포털 - 장기전세주택
• SH서울주택도시공사
• 서울주거포털 - 장기전세주택
• 찾기쉬운 생활법령정보 - 장기전세주택 입주