재건축 투자와 용적률 - 사업성 판단 핵심 지표

네, 기존 용적률이 낮을수록 재건축 후 용적률 상향 여지가 크기 때문에 추가 세대(일반분양) 확보가 유리합니다. 예를 들어 기존 150% → 법적 상한 300%이면 150%p의 여유분만큼 새 세대를 지을 수 있어 사업성이 좋습니다.

재건축사업은 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 정비계획으로 정한 용적률을 넘어 법적상한용적률까지 건축할 수 있습니다(도시 및 주거환경정비법 제54조제1항, 현행 기준). 대신 초과용적률의 일정 비율에 해당하는 면적에 국민주택규모 주택을 지어야 하며, 과밀억제권역 재건축사업은 초과용적률의 30~50% 범위에서 시·도조례로 정한 비율, 과밀억제권역 밖은 50% 이하입니다(같은 조 제4항). 또한 공공임대주택이나 임대의무기간 8년 이상 민간임대주택을 건설하면 용도지역별 최대한도의 120% 이내에서 조례로 정한 비율까지 완화받을 수 있습니다(국토계획법 시행령 제85조제3항제1호, 현행 기준). 지자체 조례마다 조건이 다르므로 개별 확인이 필요합니다.

재건축으로 발생한 초과이익을 재건축부담금으로 환수하는 제도입니다. 조합원 1인당 평균이익이 8,000만원 이하이면 면제되고, 8,000만원을 넘으면 1억3,000만원·1억8,000만원·2억3,000만원·2억8,000만원 구간을 기준으로 10%부터 50%까지 누진 부과율이 적용됩니다(재건축초과이익 환수에 관한 법률 제12조, 현행 기준). 면제 기준은 2023년 12월 개정으로 3,000만원에서 8,000만원으로 상향되었습니다.