용도지역별 건폐율·용적률 상한표 - 현행 법정 기준

주거·상업·공업·녹지 등 19개 용도지역의 건폐율·용적률 법적 상한을 정리합니다. 국토계획법 기준 한눈에 비교하세요.

국토계획법에서 정한 19개 용도지역 별 건폐율·용적률 상한을 정리합니다.
내 땅의 용도지역을 확인하고, 건축 가능 규모를 파악하세요.

안내

이 글은 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 전문적인 상담을 대체하지 않습니다.

🏠 주거지역

용도지역	건폐율	용적률	특징
전용주거 1종	50%	100%	단독주택 중심, 저층
전용주거 2종	50%	150%	공동주택 허용, 저층
일반주거 1종	60%	200%	저층 주거환경 보호
일반주거 2종	60%	250%	중층 주거, 아파트 다수
일반주거 3종	50%	300%	고층 아파트 가능
준주거지역	70%	500%	주거+상업 혼합

💡 참고

서울시 기준 제2종일반주거지역은 조례로 용적률 200% 로 제한하는 경우가 많습니다. 법정 상한(250%)과 실제 적용치가 다를 수 있으니 해당 지자체 조례를 확인하세요.

🏢 상업지역

용도지역	건폐율	용적률	특징
중심상업지역	90%	1,500%	도심 핵심 상업
일반상업지역	80%	1,300%	일반 상업·업무
근린상업지역	70%	900%	주민 일상 편의
유통상업지역	80%	1,100%	유통·물류 시설

🏭 공업지역

용도지역	건폐율	용적률	특징
전용공업지역	70%	300%	중화학·공해성 공업
일반공업지역	70%	350%	환경 저해 없는 공업
준공업지역	70%	400%	공업+주거 혼합

🌿 녹지지역

용도지역	건폐율	용적률	특징
보전녹지지역	20%	80%	자연환경 보전
생산녹지지역	20%	100%	농업적 생산
자연녹지지역	20%	100%	녹지 보전, 제한적 개발

🗺️ 관리지역

용도지역	건폐율	용적률	특징
보전관리지역	20%	80%	자연환경·산림 보전
생산관리지역	20%	80%	농림업 생산
계획관리지역	40%	100%	계획적 이용·개발

📌 핵심 정리

✅ 중심상업지역이 용적률 1,500% 로 가장 높음
✅ 보전녹지·보전관리지역이 80% 로 가장 낮음
✅ 법정 상한 ≥ 지자체 조례 상한 ≥ 실제 허가치
✅ 내 토지 용도지역은 토지이음(eum.go.kr) 에서 확인
✅ 용도지역 변경(상향) 시 토지 가치 큰 폭 상승

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용도지역을 선택하고 법적 상한 대비 건폐율·용적률을 바로 확인하세요.

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자주 묻는 질문

용도지역은 어떻게 확인하나요?

토지이음(eum.go.kr) 또는 정부24 토지대장 열람을 통해 확인할 수 있습니다. 토지이음에서 주소를 검색하면 해당 필지의 용도지역, 용도지구, 도시계획시설 등을 확인할 수 있습니다. 등기부등본에는 표시되지 않으므로 별도로 확인해야 합니다.

지자체 조례로 더 낮게 제한할 수 있나요?

네, 법에서 정한 상한은 최대치이며 지자체 조례로 이보다 낮게 제한할 수 있습니다. 예를 들어 제2종일반주거지역의 법정 상한은 250%이지만, 서울시 조례로는 200%로 제한하는 경우가 많습니다. 따라서 실제 건축 시에는 해당 지자체 조례를 반드시 확인해야 합니다.

용도지역이 변경될 수 있나요?

네, 도시관리계획 변경을 통해 용도지역이 변경(상향 또는 하향)될 수 있습니다. 상향 시(예: 준주거→상업) 용적률이 크게 늘어 토지 가치가 상승합니다. 다만 용도지역 변경은 도시계획 절차를 거쳐야 하며, 개인이 임의로 변경할 수 없습니다.

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* 본 상한표는 국토계획법상 법정 최대치이며, 실제 적용 한도는 지자체 조례에 따라 낮을 수 있습니다. 건축 전 해당 지자체 도시계획과에 확인하세요.