용도지역별 건폐율·용적률 상한표 - 현행 법정 기준
주거·상업·공업·녹지 등 19개 용도지역의 건폐율·용적률 법적 상한을 정리합니다. 국토계획법 기준 한눈에 비교하세요.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 제77조·제78조와 같은 법 시행령 제84조·제85조는 21개 세분 용도지역의 건폐율·용적률 상한을 정합니다 (국토교통부, 현행 기준). 이 중 건축 수요가 많은 19개 용도지역 을 정리합니다.
내 땅의 용도지역을 확인하고, 건축 가능 규모를 파악하세요.
안내
이 글은 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 전문적인 상담을 대체하지 않습니다.
🏠 주거지역의 건폐율·용적률은?
| 용도지역 | 건폐율 | 용적률 | 특징 |
|---|---|---|---|
| 전용주거 1종 | 50% | 100% | 단독주택 중심, 저층 |
| 전용주거 2종 | 50% | 150% | 공동주택 허용, 저층 |
| 일반주거 1종 | 60% | 200% | 저층 주거환경 보호 |
| 일반주거 2종 | 60% | 250% | 중층 주거, 아파트 다수 |
| 일반주거 3종 | 50% | 300% | 고층 아파트 가능 |
| 준주거지역 | 70% | 500% | 주거+상업 혼합 |
💡 참고
서울시는 제2종일반주거지역 용적률을 조례로 200% 이하로 정하고 있습니다 (서울특별시 도시계획 조례 제48조제4호, 현행 기준). 법정 상한(250%)과 실제 적용치가 다를 수 있으니 해당 지자체 조례를 확인하세요.
🏢 상업지역의 건폐율·용적률은?
| 용도지역 | 건폐율 | 용적률 | 특징 |
|---|---|---|---|
| 중심상업지역 | 90% | 1,500% | 도심 핵심 상업 |
| 일반상업지역 | 80% | 1,300% | 일반 상업·업무 |
| 근린상업지역 | 70% | 900% | 주민 일상 편의 |
| 유통상업지역 | 80% | 1,100% | 유통·물류 시설 |
🏭 공업지역의 건폐율·용적률은?
| 용도지역 | 건폐율 | 용적률 | 특징 |
|---|---|---|---|
| 전용공업지역 | 70% | 300% | 중화학·공해성 공업 |
| 일반공업지역 | 70% | 350% | 환경 저해 없는 공업 |
| 준공업지역 | 70% | 400% | 공업+주거 혼합 |
🌿 녹지지역의 건폐율·용적률은?
| 용도지역 | 건폐율 | 용적률 | 특징 |
|---|---|---|---|
| 보전녹지지역 | 20% | 80% | 자연환경 보전 |
| 생산녹지지역 | 20% | 100% | 농업적 생산 |
| 자연녹지지역 | 20% | 100% | 녹지 보전, 제한적 개발 |
🗺️ 관리지역의 건폐율·용적률은?
| 용도지역 | 건폐율 | 용적률 | 특징 |
|---|---|---|---|
| 보전관리지역 | 20% | 80% | 자연환경·산림 보전 |
| 생산관리지역 | 20% | 80% | 농림업 생산 |
| 계획관리지역 | 40% | 100% | 계획적 이용·개발 |
💡 위 19개 외의 나머지 2개 용도지역
도시지역·관리지역 밖에는 농림지역 과 자연환경보전지역 이 있습니다. 두 지역 모두 건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하로, 21개 세분 용도지역 중 가장 낮은 수준입니다 (국토계획법 시행령 제84조·제85조, 현행 기준). 건축이 가능한 용도 자체가 크게 제한되므로 개발 목적 매입에는 신중해야 합니다.
📌 핵심 정리
- ✅ 중심상업지역이 용적률 1,500% 로 가장 높음
- ✅ 보전녹지·보전관리·생산관리지역이 80% 로 가장 낮음
- ✅ 법정 상한 ≥ 지자체 조례 상한 ≥ 실제 허가치
- ✅ 내 토지 용도지역은 토지이음(eum.go.kr) 에서 확인
- ✅ 용도지역 변경(상향) 시 토지 가치 큰 폭 상승
용적률·건폐율 계산기
용도지역을 선택하고 법적 상한 대비 건폐율·용적률을 바로 확인하세요.
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자주 묻는 질문
용도지역은 어떻게 확인하나요?
지자체 조례로 더 낮게 제한할 수 있나요?
용도지역이 변경될 수 있나요?
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* 본 상한표는 국토계획법상 법정 최대치이며, 실제 적용 한도는 지자체 조례에 따라 낮을 수 있습니다. 건축 전 해당 지자체 도시계획과에 확인하세요.