간주임대료 계산 가이드 - 보증금에도 세금이 붙는다?
간주임대료의 개념, 과세 조건, 계산 공식을 상세히 설명합니다. 2026년 2주택 간주임대료 과세 변경까지 반영한 최신 가이드.
월세 없이 보증금만 받아도 세금이 발생 할 수 있습니다. 간주임대료 의 개념과 계산 방법을 알아봅니다.
세무 안내
이 글은 일반적인 세금 정보를 제공하며, 개인별 상황에 따라 다를 수 있습니다. 정확한 세무 처리는 세무사 또는 국세청 상담을 권장합니다.
주택임대소득세 계산기
간주임대료까지 자동 반영하여 세금을 계산합니다
🏠 간주임대료란?
임대인이 보증금을 운용하여 얻을 수 있는 이자 상당액 을 임대소득으로 간주하는 것입니다. 실제로 이자를 받지 않더라도, 보증금이 일정 금액을 초과하면 세법상 소득으로 봅니다.
📋 간주임대료 과세 조건
3주택 이상 보유자
- - 보증금 합계가 3억원 초과 시 과세
- - 소형주택(40㎡ 이하 + 기준시가 2억 이하) 제외
- - 3억원 초과분에 대해 간주임대료 계산
2주택 보유자 (2026년 신규)
- - 기준시가 12억원 초과 주택 2채 이상
- - 보증금 합계 12억원 초과 시 과세
- - 2026.1.1. 이후 발생 소득분부터 적용
비과세 대상
- - 1주택자의 보증금: 무조건 비과세
- - 2주택자 중 기준시가 12억원 이하 주택
- - 보증금 합계 기준 이하
🧮 간주임대료 계산 공식
3주택 이상
간주임대료 = (보증금 합계 - 3억원) x 60% x 정기예금이자율 x 임대일수/365
정기예금이자율: 현행 3.1% (기획재정부 고시, 2025년 귀속분~)
💡 계산 예시
3주택 보유, 보증금 합계 5억원
보증금 초과분 = 5억 - 3억 = 2억원
간주임대료 = 2억 x 60% x 3.1% = 372만원/년
이 372만원이 월세 수입에 합산되어 과세됩니다.
자주 묻는 질문
간주임대료는 실제로 받는 돈이 아닌데 왜 과세하나요?
보증금을 운용하면 이자 수익이 발생할 수 있다는 가정 하에 과세합니다. 실제 이자를 받지 않더라도, 보증금 운용 수익을 간주하여 세금을 부과하는 것입니다.
2026년부터 2주택자도 간주임대료 과세 대상인가요?
기준시가 12억원 초과 주택을 2채 이상 보유하면서 보증금 합계가 12억원을 초과하는 경우 간주임대료 과세 대상이 됩니다. 기존에는 3주택 이상만 대상이었으나 2026년부터 고가 2주택자도 포함됩니다.
소형주택은 간주임대료 과세에서 제외되나요?
전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 간주임대료 과세 대상 주택 수에서 제외됩니다. 다만 이 기준은 세법 개정에 따라 변경될 수 있습니다.
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이 글은 일반적인 세금 정보를 제공하며, 개인별 상황에 따라 다를 수 있습니다. 정확한 세무 처리는 세무사 또는 국세청 상담을 권장합니다.
* 본 콘텐츠는 일반적인 정보 제공 목적으로 작성되었습니다. 간주임대료 과세 기준은 세법 개정에 따라 변경될 수 있습니다.