근저당설정 120%, 대출받으면 자동으로 잡히는 거 아닌가요?

“대출받으면 근저당이 알아서 설정되는 거 아닌가요?”

맞습니다. 은행에서 담보대출을 받으면 은행이 근저당을 설정 합니다. 그런데 설정금액이 대출금의 120% 라는 걸 아시나요? 1억 빌리면 등기부에 1억 2천만원 이 잡힙니다. 이 차이가 무엇인지, 비용은 누가 내는지, 해지는 어떻게 하는지 정리했습니다.

근저당이란? 저당권과 뭐가 다를까

근저당(根抵當) 은 ‘뿌리 근’ 자를 쓰는 저당권입니다. 일반 저당권은 특정 채권 1건만 담보하지만, 근저당은 미래에 발생할 채권까지 포괄적으로 담보 합니다.

은행에서 “담보대출” 하면 사실상 100% 근저당입니다.

근저당 설정금액이 120%인 이유

1억원을 대출받으면 등기부에 1억 2,000만원 이 채권최고액으로 잡힙니다.

이유는 간단합니다. 이자와 지연손해금 까지 포함해서 담보하기 위해서입니다.

예시: 대출 2억원, 시중은행 기준

• 채권최고액 = 2억 × 120% = 2억 4,000만원
• 등기부에는 “채권최고액 금 240,000,000원”으로 기재

중요: 채권최고액 = 실제 빚이 아닙니다. 대출을 전액 상환하면 빚은 0원이지만 등기부에는 근저당이 남아 있습니다. 말소등기 를 별도로 해야 합니다.

근저당설정 비용, 누가 얼마나 내나

비용 항목

등록면허세와 지방교육세는 채권최고액(120%) 기준으로 부과됩니다. 대출금이 아닌 설정금액 기준이므로 실제 비용이 더 높습니다.

비용 부담 주체

서울남부지방법원은 근저당 설정비용 전액을 채무자에게 부담시키는 약관이 불공정하다고 판시한 사례가 있습니다. 은행이 전가하는 비용은 확인이 필요합니다. — 법무법인 세승

근저당 해지(말소) 절차

대출을 완전히 상환하면 근저당을 말소해야 합니다. 자동으로 사라지지 않습니다.

말소 절차

1. 대출 완전 상환 → 은행에서 말소 서류 발급
2. 은행에서 받을 서류: 근저당권설정 해지 증서, 등기필증, 위임장
3. 등기소 방문 → 말소등기 신청
4. 비용: 말소등기 수수료 약 3,000원 + 법무사 이용 시 5~10만원

은행 자동 말소 서비스

최근 많은 은행에서 대출 상환 시 자동 말소 서비스 를 제공합니다. 대출 완납 후 은행에 자동 말소 가능 여부를 확인하세요.

근저당설정 vs 전세권설정 — 뭐가 다를까?

둘 다 등기부에 기재되는 권리이지만, 목적이 완전히 다릅니다.

전세 계약 시 등기부를 확인하면 기존 근저당 금액 을 반드시 체크해야 합니다. 근저당 + 전세보증금이 집값을 넘으면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.

전세 중개수수료가 궁금하다면 중개수수료 계산기에서 확인해보세요. 근저당이 잡힌 부동산의 매매와 관련된 내용은 전세권설정 가이드도 참고하세요.

근저당의 기회비용 — 대출 이자가 투자였다면?

대출 1억원, 금리 4%, 20년 원리금균등상환 기준:

대출을 받을 때는 단순히 이자만 볼 것이 아니라, 그 이자를 투자에 활용했을 때의 차이 도 고려해야 합니다. 조기 상환이 유리한 이유입니다.