전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않습니다. 그런데 새 집으로 이사는 가야 합니다. 이사를 나가면 대항력과 우선변제권을 잃게 되니, 보증금을 포기하는 것과 다름없습니다.
이때 필요한 것이 바로 임차권등기명령 입니다. 법원에 신청 한 번이면, 이사를 나가더라도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 비용은 약 43,400원 에 불과합니다.
이 글에서는 임차권등기명령의 개념부터 신청 절차 4단계, 필요 서류, 비용 명세, 그리고 등기 이후 해야 할 일까지 순서대로 정리합니다.
임차권등기명령, 이사해도 보증금 지킨다
임차권등기명령은 임대차가 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청하여, 등기부등본에 임차권을 기재하는 제도입니다.
찾기쉬운 생활법령정보 에 따르면, 임차인은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않으면 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
핵심 효과 3가지
- 대항력 유지: 이사를 나가더라도 기존 대항력이 그대로 유지됩니다
- 우선변제권 유지: 확정일자 기준의 우선변제권이 살아 있으므로, 경매에서도 순위가 보전됩니다
- 임대인 압박 효과: 등기부에 임차권이 기재되면 임대인이 해당 부동산을 매매하거나 담보로 활용하기 어려워져, 보증금 반환을 촉진하는 효과가 있습니다
보증금의 전액은 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우 신청할 수 있습니다. 다만, 임대차 계약이 종료되지 않은 상태에서는 신청이 불가합니다.
임차권등기명령 신청 절차 4단계
전체 소요 기간은 변수가 없을 때 약 2~3주 입니다. 각 단계별 타임라인을 정리합니다.
1단계: 신청서 작성 및 제출 (1일)
임차주택 소재지를 관할하는 지방법원(지원, 시·군법원 포함)에 임차권등기명령 신청서를 제출합니다. 방문 접수 외에 대법원 전자소송 사이트(ecfs.scourt.go.kr)에서 온라인 접수도 가능합니다.
신청서에는 다음 사항을 기재합니다.
- 임차인과 임대인의 인적사항
- 임대차 목적물(주택)의 표시
- 반환받지 못한 임차보증금액
- 신청의 취지와 이유
2단계: 법원 심사 및 결정 (7~14일)
법원이 신청서를 접수하면 사건이 배당(1~3영업일)되고, 요건을 심사합니다. 서류에 흠결이 있으면 보정명령 이 내려지므로, 처음부터 빠짐없이 준비하는 것이 중요합니다.
보정 사항이 없으면 신청 후 약 7~14일 내 결정이 나옵니다.
3단계: 결정 송달 및 등기 촉탁 (2~5영업일)
법원이 임차권등기명령을 결정하면, 임대인과 임차인에게 결정정본이 송달됩니다. 이후 법원이 등기소에 등기를 촉탁하면, 보통 2~5영업일 내에 등기가 완료됩니다.
4단계: 등기 확인 후 이사 (1일)
등기부등본에서 임차권등기가 실제로 기재된 것을 반드시 확인한 후 이사해야 합니다. 결정만 받고 등기가 되기 전에 이사하면 대항력을 잃을 수 있습니다.
| 단계 | 내용 | 소요 기간 |
|---|---|---|
| 1단계 | 신청서 작성·제출 | 1일 |
| 2단계 | 법원 심사·결정 | 7~14일 |
| 3단계 | 송달·등기 촉탁 | 2~5영업일 |
| 4단계 | 등기 확인·이사 | 1일 |
| 합계 | 약 2~3주 |
주의: 임대인에게 송달이 되지 않을 경우(주소 불명 등), 재송달·특별송달·공시송달 절차로 인해 3~4개월까지 소요될 수 있습니다.
필요 서류와 비용
필요 서류
- 임차권등기명령 신청서
- 부동산 등기사항증명서 (등기부등본)
- 임대차계약서 사본 (확정일자 표시분이면 유리)
- 주민등록초본 (전입·퇴거 사실 확인용, 최근 발급분)
비용 명세 (임대인 1명, 임차인 1명, 주택 1개 기준)
찾기쉬운 생활법령정보 및 법원 실무 기준에 따른 비용입니다.
| 항목 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 인지대 | 2,000원 | 수입인지 (「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 근거) |
| 송달료 | 31,200원 | 5,200원 x 6회 (당사자 1명당 3회분 x 2명) |
| 등록면허세 (지방교육세 포함) | 7,200원 | 1부동산 기준 |
| 등기신청수수료 | 3,000원 | 전자신청 1,000원 / e-form 3,000원 / 서면 4,000원 |
| 합계 | 약 43,400원 | 전자신청 시 41,400원 |
이 비용은 나중에 임대인에게 청구할 수 있습니다. 「주택임대차보호법」 제3조의3 제8항 에 따라, 임차권등기명령의 신청과 등기에 든 비용은 임대인이 부담합니다.
참고: 2025년 6월 1일부터 법원 송달료가 1회 5,500원으로 인상되었습니다. 인상 후 기준으로 송달료는 5,500원 x 6회 = 33,000원이며, 총비용은 약 45,200원 입니다.
임차권등기 후 해야 할 일
임차권등기가 완료되면 이사를 나갈 수 있지만, 보증금 회수를 위한 후속 조치가 필요합니다.
1. 보증금 반환소송
임대인이 여전히 보증금을 돌려주지 않는다면 보증금 반환소송 을 제기해야 합니다. 소액사건(3,000만 원 이하)은 1회 변론으로 끝나는 경우가 많아 비교적 빠르게 진행됩니다.
2. 전세보증금 반환보증 청구
주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등에 전세보증금 반환보증에 가입해 두었다면, 보증 기관에 직접 보증금을 청구할 수 있습니다. 소송보다 빠르고 확실한 방법입니다.
전세보증금 반환보증이 궁금하다면 전세보증금 반환보증 3사 비교 를 참고하세요.
3. 보증금 수령 후 등기 말소
보증금을 전액 돌려받았다면, 법원에 임차권등기명령 해제 신청 을 하여 등기를 말소해야 합니다. 해제 시에도 등록면허세와 등기신청수수료가 발생하며, 이 비용 역시 임대인에게 청구할 수 있습니다.
신청 안 하면 얼마나 손해일까?
임차권등기명령을 신청하지 않고 이사하는 경우와 신청 후 이사하는 경우를 비교합니다.
| 구분 | 등기 신청 후 이사 | 등기 없이 이사 |
|---|---|---|
| 대항력 | 유지 | 소멸 |
| 우선변제권 | 유지 | 소멸 |
| 경매 배당 순위 | 기존 순위 보전 | 후순위로 밀림 |
| 보증금 반환소송 | 유리한 지위 | 불리한 지위 |
| 비용 | 약 43,400원 | 0원 |
보증금이 1,000만 원이든 3억 원이든, 43,400원으로 권리를 지킬 수 있습니다. 등기 없이 이사하는 것은 보증금을 사실상 포기하는 것과 같습니다.
자주 묻는 질문
임차권등기명령 기간은 얼마나 걸리나요?
무허가 건물도 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?
임차권등기명령 비용은 누가 부담하나요?
임차권등기 후 새 세입자가 들어오면 어떻게 되나요?
전자소송으로도 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?
안내
이 글은 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 전문적인 상담을 대체하지 않습니다.
마무리
임차권등기명령은 보증금을 못 받은 상태에서 이사해야 할 때 반드시 거쳐야 할 절차입니다. 비용은 약 43,400원, 기간은 약 2~3주면 충분합니다.
순서를 다시 정리하면 이렇습니다.
- 법원에 임차권등기명령 신청 (방문 또는 전자소송)
- 법원 결정 후 등기 완료 확인
- 이사
- 보증금 반환소송 또는 보증보험 청구
- 보증금 수령 후 등기 말소
43,400원으로 수천만 원의 보증금을 지킬 수 있습니다. 집주인이 보증금을 미루고 있다면, 오늘 바로 신청을 준비하세요.
