전세 2억 넣었는데 집주인이 안 돌려주면 어떻게 될까요?
2024년 기준 전세보증금 반환 사고 건수는 수만 건에 달합니다. 소송으로 가면 변호사 비용만 300~500만 원, 기간은 6개월~1년 이상 걸립니다. 반면 전세보증금 반환보증에 가입하면 연 8만~46만 원 의 보증료로 보증금 전액을 보호받을 수 있습니다.
이 글에서는 HUG, HF, SGI 3개 보증기관의 보증료와 가입조건을 비교하고, 보증금 2억 원 기준 실제 보증료를 계산해 봅니다.
전세보증금 반환보증이란?
전세보증금 반환보증은 임대차 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 보증기관이 대신 보증금을 지급 하는 제도입니다.
쉽게 말해 “보증금 보험”입니다. 소액의 보증료를 내고, 만약의 사태에 보증금 전액을 보호받는 구조입니다.
가입하면 이런 흐름입니다:
- 전세 계약 후 보증기관에 보증 신청
- 심사 통과 시 보증서 발급 (보증료 납부)
- 계약 만료 후 집주인이 보증금 미반환 시
- 보증기관에 보증금 반환 청구
- 보증기관이 세입자에게 보증금 지급
- 보증기관이 집주인에게 구상권 행사
주택도시보증공사(HUG) 에 따르면, 전입신고·확정일자를 갖춘 임차인이 가입할 수 있으며 보증금 전액이 보증 대상입니다.
핵심 포인트: 확정일자와 전입신고만으로는 보증금을 100% 돌려받는다는 보장이 없습니다. 경매로 넘어가면 선순위 채권에 밀려 일부만 회수하는 경우가 발생합니다. 반환보증은 이런 리스크를 원천 차단합니다.
HUG vs HF vs SGI 3사 비교
전세보증금 반환보증을 취급하는 기관은 3곳입니다. 각 기관별 상품명과 조건이 다릅니다.
| 항목 | HUG (주택도시보증공사) | HF (한국주택금융공사) | SGI (서울보증보험) |
|---|---|---|---|
| 상품명 | 전세보증금반환보증 | 전세지킴보증 | 전세금보장신용보험 |
| 보증한도 | 수도권 7억 / 비수도권 5억 | 수도권 7억 / 비수도권 5억 | 아파트 제한 없음 / 기타 10억 |
| 보증료율 (연) | 0.115%~0.154% | 0.04%~0.18% | 0.183%~0.229% |
| 담보인정비율 | 주택가격의 90% | 주택가격의 90% | 주택가격 - 선순위채권 |
| 선순위채권 제한 | 주택가격의 60% 이하 | 제한 있음 | 상대적으로 유연 |
| 가입 채널 | 지사·은행·앱·네이버부동산 | 위탁은행 14곳 | 은행·보험사 |
| 할인 혜택 | 사회배려계층 최대 60% | 다자녀·신혼 50% | 제한적 |
| 콜센터 | 1566-9009 | 1688-8114 | 1670-7000 |
기관 선택 기준:
- 보증료가 가장 저렴한 곳 → HF (전세자금대출 이용 시 연 0.04%)
- 가입 조건이 가장 넓은 곳 → SGI (아파트 보증한도 제한 없음)
- 가입 채널이 가장 다양한 곳 → HUG (네이버부동산, 카카오페이, 토스 등)
단, HF의 0.04% 요율은 HF 보증부 전세자금대출 이용자에게 적용됩니다. 대출 없이 자기 자금으로 전세를 넣은 경우 HF도 LTV에 따라 0.04%~0.18% 가 적용됩니다.
보증료 실제 계산: 보증금 2억 원 기준
보증료 계산 공식은 동일합니다.
보증료 = 보증금액 x 보증료율 x 계약기간/365
보증금 2억 원, 계약기간 2년(730일) 기준으로 각 기관별 보증료를 계산해 보겠습니다.
| 기관 | 적용 보증료율 | 2년 보증료 | 월 환산 |
|---|---|---|---|
| HF (대출 이용 시) | 연 0.04% | 약 16만 원 | 약 6,700원 |
| HF (대출 미이용, LTV 70% 이하) | 연 0.04% | 약 16만 원 | 약 6,700원 |
| HF (대출 미이용, LTV 80% 초과) | 연 0.18% | 약 72만 원 | 약 30,000원 |
| HUG (아파트, 부채비율 80% 이하) | 연 0.115% | 약 46만 원 | 약 19,200원 |
| HUG (기타주택, 부채비율 80% 이하) | 연 0.154% | 약 61.6만 원 | 약 25,700원 |
| SGI (2025년 인상 후) | 연 0.183%~0.229% | 약 73.2~91.6만 원 | 약 30,500~38,200원 |
가장 저렴한 경우: HF 보증부 전세자금대출 이용 시 2억 원 보증금에 대해 2년간 약 16만 원 (월 약 6,700원)
가장 비싼 경우: SGI 최고 요율 적용 시 2년간 약 91.6만 원 (월 약 38,200원)
참고로 다자녀, 신혼부부, 장애인 등 사회배려계층은 HUG 기준 최대 60% 할인이 적용되어 보증료가 더 낮아집니다. 또한 국토교통부 보증료 지원 사업을 통해 소득 기준 충족 시 최대 40만 원 까지 환급받을 수 있습니다.
가입 절차 상세
신청 기한
계약기간의 절반이 지나기 전 에 신청해야 합니다. 2년 계약이면 입주 후 1년 이내 에 가입해야 합니다. 이 기한을 넘기면 가입 자체가 불가능하니 계약 직후 바로 신청하는 것이 안전합니다.
가입 전 필수 조건
- 전입신고 완료
- 확정일자 취득
- 해당 주택에 실제 거주 중
- 전세계약서에 채권양도금지 특약이 없을 것
- 공인중개사를 통한 계약일 것
필요 서류
- 전세(임대차) 계약서 원본
- 주민등록등본 (전입 확인용)
- 등기부등본 (선순위채권 확인용)
- 건축물대장
- 신분증
신청 방법별 절차
온라인 (HUG 기준):
- HUG 안심전세 앱 또는 HUG 홈페이지 접속
- 본인 인증 후 보증 신청
- 서류 업로드 (계약서, 등본 등)
- 심사 (보통 3~5영업일)
- 보증료 납부 후 보증서 발급
간편 채널:
- 네이버부동산, 카카오페이, 토스 등에서 HUG 보증 신청 가능
- 입력 사항은 동일하나 UI가 간편
오프라인:
- HUG 지사 또는 위탁은행(국민, 신한, 하나, 우리 등) 방문
- HF는 위탁은행 14곳(국민, 신한, 하나, 우리, 기업, 농협 등)에서 신청
가입 거절 시 대응 방안
보증 심사에서 거절되는 주요 사유와 대응법입니다.
거절 사유 1: 담보비율 초과
선순위채권(근저당 등) + 보증금이 주택가격의 일정 비율을 초과하면 거절됩니다.
대응: 집주인에게 근저당 일부 말소를 요청하거나, SGI를 검토합니다. SGI는 담보인정비율 기준이 상대적으로 유연합니다.
거절 사유 2: 선순위채권 과다
HUG의 경우 선순위채권이 주택가격의 60% 를 초과하면 가입이 어렵습니다.
대응: HF나 SGI에 교차 신청합니다. 기관마다 심사 기준이 다르므로 한 곳에서 거절되었다고 포기할 필요가 없습니다.
거절 사유 3: 위반 건축물·용도 불일치
건축물대장상 위반 건축물이거나 근린생활시설로 등재된 경우 가입이 불가합니다.
대응: 건축물대장 정정이 가능한지 확인합니다. 불가능하면 보증 가입 자체가 어렵습니다.
거절 사유 4: 계약기간 절반 초과
이미 계약기간의 절반이 지난 경우입니다.
대응: 이 경우 보증 가입은 불가합니다. 대안으로 전세권설정 을 고려해 볼 수 있습니다. 전세권설정은 등기부에 직접 권리를 등기하는 방식으로, 가입 시기 제한이 없습니다. 자세한 내용은 전세권설정 가이드 에서 확인하세요.
사전 예방 팁
계약서 특약에 다음 문구를 넣으면 안전합니다:
“전세보증금 반환보증 가입이 거절될 경우 본 계약을 무효로 하고 계약금 전액을 반환한다.”
이 특약이 있으면 가입 거절 시 금전 손해 없이 계약을 해지할 수 있습니다.
보증보험 안 들면? 기회비용 분석
보증료가 아까워서 가입을 망설이는 분들이 있습니다. 보증보험에 가입하지 않았을 때 발생할 수 있는 비용을 비교해 보겠습니다.
| 항목 | 보증보험 가입 | 미가입 후 소송 |
|---|---|---|
| 비용 | 보증료 16~92만 원 (2년) | 변호사비 300~500만 원 + 인지대·송달료 |
| 기간 | 보증금 청구 후 1~2개월 내 지급 | 소송 6개월~1년 이상 |
| 회수율 | 보증금 전액 (100%) | 경매 시 선순위에 밀려 일부만 회수 가능 |
| 스트레스 | 보증기관이 대행 | 직접 소송 수행 또는 변호사 선임 |
| 추가 비용 | 없음 | 강제집행 비용 별도 (수십만 원) |
보증료 16만 원 으로 변호사비 500만 원 + 1년의 시간 을 절약할 수 있습니다. 보증보험은 “비용”이 아니라 “투자”입니다.
참고로 소송을 통해 승소하더라도 집주인에게 재산이 없으면 실제 회수가 불가능한 경우도 있습니다. 보증보험은 보증기관이 먼저 지급한 후 구상권을 행사하므로 세입자 입장에서는 확실한 보호를 받습니다.
자주 묻는 질문
이미 전세 살고 있는데 중간에 가입할 수 있나요?
보증료는 집주인이 내나요, 세입자가 내나요?
월세 보증금도 반환보증에 가입할 수 있나요?
전세보증금 반환보증과 전세권설정, 뭐가 다른가요?
보증료 지원받을 수 있는 방법이 있나요?
안내
이 글은 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 전문적인 상담을 대체하지 않습니다.
결론: 보증료는 아끼는 돈이 아니라 지키는 돈
전세보증금 반환보증은 연 몇만 원의 보증료로 수억 원의 보증금을 지킬 수 있는 가장 확실한 안전장치입니다.
핵심 정리:
- 보증료가 가장 저렴한 곳: HF (연 0.04%, 2억 기준 2년 약 16만 원)
- 가입 범위가 가장 넓은 곳: SGI (아파트 보증한도 무제한)
- 가입이 가장 편리한 곳: HUG (앱·네이버·카카오·토스 지원)
- 가입 기한: 계약기간 절반 전 (2년 계약이면 1년 이내)
- 거절 시 대안: 다른 기관 교차 신청, 전세권설정 병행
전세와 월세 중 어떤 것이 유리한지 고민이라면 전세 vs 월세 선택법 도 함께 참고하세요.
전세보증금 관련 문의는 HUG 콜센터 1566-9009, HF 1688-8114, SGI 1670-7000 으로 연락하시면 됩니다.
