종부세 기준 9억 vs 12억, 공정시장가액비율 60%로 세금 3배 차이 (2026)

“공시가격 18억 아파트, 종부세 192만 원이라는데 세액공제 받으니 58만 원?”

2026년 종합부동산세(종부세) 기준은 일반 9억 원, 1세대 1주택자 12억 원 입니다. 같은 아파트인데 종부세가 3배 이상 차이 나는 경우가 있습니다. 공정시장가액비율 60% 기준, 1세대 1주택자가 연령·보유기간 세액공제를 받으면 산출세액 대비 최대 80% 를 줄일 수 있기 때문입니다. 문제는 1세대 1주택 신고를 안 하면 이 공제를 못 받는다는 것입니다.

이 글에서는 2026년 종부세 기준과 과세대상, 세율표, 세액공제로 세금 3배 차이 나는 실제 계산 사례, 그리고 합법적 절세 전략 5가지를 정리합니다.

2026년 종부세 기준, 공시가격 얼마부터 과세 대상?

종합부동산세는 매년 6월 1일 기준으로 소유한 부동산의 공시가격 합계가 기본공제액을 초과하면 부과됩니다.

종합부동산세법 제8조에 따르면, 과세표준은 주택 공시가격 합산액에서 기본공제금액을 뺀 후 공정시장가액비율을 곱하여 산정합니다.

기본공제금액 (2026년 기준)

• 일반 주택 소유자: 9억 원
• 1세대 1주택자: 12억 원 (1세대 1주택 신고 시)
• 법인: 0원 (공제 없음)
• 종합합산 토지: 5억 원
• 별도합산 토지: 80억 원

예를 들어 공시가격 15억 원짜리 아파트를 1채 보유한 1세대 1주택자라면, 15억 - 12억 = 3억 원 에 공정시장가액비율 60% 를 곱한 1.8억 원 이 과세표준이 됩니다.

자세한 세액은 종부세 계산기에서 공시가격만 입력하면 바로 확인할 수 있습니다.

2026년 종부세 세율표

종부세 세율은 주택 수 에 따라 크게 달라집니다. 2023년 세법 개정 이후 현행 세율이 유지되고 있습니다.

개인 — 2주택 이하 (일반 세율)

• 과세표준 3억 원 이하: 0.5%
• 3억 초과 ~ 6억 원 이하: 0.7%
• 6억 초과 ~ 12억 원 이하: 1.0%
• 12억 초과 ~ 25억 원 이하: 1.3%
• 25억 초과 ~ 50억 원 이하: 1.5%
• 50억 초과 ~ 94억 원 이하: 2.0%
• 94억 원 초과: 2.7%

3주택 이상 다주택자라면 종부세뿐 아니라 취득세·양도세 중과까지 겹칩니다. 자세한 내용은 1가구 2주택 세금, 3가지 세금 총 부담에서 확인하세요.

개인 — 3주택 이상 (중과 세율)

• 과세표준 3억 원 이하: 0.5%
• 3억 초과 ~ 6억 원 이하: 0.7%
• 6억 초과 ~ 12억 원 이하: 1.0%
• 12억 초과 ~ 25억 원 이하: 2.0%
• 25억 초과 ~ 50억 원 이하: 3.0%
• 50억 초과 ~ 94억 원 이하: 4.0%
• 94억 원 초과: 5.0%

국세청 종합부동산세 세율 안내에 따른 현행 세율입니다. 법인은 주택 수에 관계없이 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0% 의 단일 세율이 적용됩니다.

2026년 종부세 계산법, 공정시장가액비율 60% 적용 사례

종부세 계산은 4단계를 거칩니다.

1단계: 과세표준 산정

과세표준 = (공시가격 합계 - 기본공제) × 공정시장가액비율(60%)

2단계: 산출세액 계산

산출세액 = 과세표준 × 세율

3단계: 세액공제 적용 (1세대 1주택자만)

1세대 1주택자는 연령과 보유기간에 따라 세액공제를 받을 수 있습니다.

• 연령 공제: 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%
• 보유기간 공제: 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%
• 연령 + 보유기간 합산 최대 80% 까지 공제

4단계: 세부담상한 적용

전년도 총 보유세(재산세 + 종부세) 대비 150% 를 초과할 수 없습니다.

계산 사례: 공시가격 18억 원, 1세대 1주택, 65세, 12년 보유

• 과세표준: (18억 - 12억) × 60% = 3.6억 원
• 산출세액: 3억 × 0.5% + 0.6억 × 0.7% = 150만 + 42만 = 192만 원
• 세액공제: 연령 30% + 보유 40% = 70% → 192만 × 70% = 약 134.4만 원
• 납부세액: 192만 - 134.4만 = 약 57.6만 원 (세부담상한 미초과 시)

종부세 절세 전략 5가지

1. 1세대 1주택 신고를 반드시 하세요

매년 9월 합산배제·과세특례 신고 기간에 1세대 1주택 신고를 해야 12억 원 공제와 세액공제 혜택을 받습니다. 신고하지 않으면 일반 9억 원 공제만 적용됩니다.

2. 부부 공동명의 활용

부부가 각각 1주택자로 인정받으면 각각 9억 원씩, 합계 18억 원 공제가 가능합니다. 단, 연령·보유기간 세액공제는 적용되지 않으므로 공시가격과 나이에 따라 단독명의가 유리할 수 있습니다.

3. 임대주택 합산배제 신고

공공임대 등록 주택은 합산배제 대상이 될 수 있습니다. 요건을 충족하면 해당 주택을 종부세 과세 대상에서 제외할 수 있습니다.

4. 공시가격 이의신청

매년 4~5월 공시가격 열람 기간에 공시가격이 실거래가 대비 과도하다고 판단되면 이의신청을 통해 공시가격을 낮출 수 있습니다.

5. 분납 제도 활용

종부세가 250만 원을 초과 하면 일부를 6개월 이내 분납할 수 있습니다. 500만 원 초과 시에는 납부세액의 50% 이하 를 분납할 수 있어 자금 부담을 줄일 수 있습니다.

종부세 절세 위해 매도? 기회비용 분석

종부세를 줄이기 위해 부동산을 매도하는 것이 과연 합리적일까요?

• 공시가격 18억 원 아파트의 연간 종부세: 약 57.6만 원 (1세대 1주택, 65세, 12년 보유, 세액공제 70%)
• 같은 아파트의 연간 시세 상승률 3% 가정 시: 약 5,400만 원 자산 증가
• 종부세/시세 비율: 약 1% 에 불과

종부세 약 58만 원을 아끼려고 매도하면, 연 5,400만 원의 자산 증가 기회를 포기하는 셈입니다. 물론 부동산 시장이 하락할 수도 있지만, 단순히 종부세 때문에 매도를 결정하는 것은 기회비용 관점에서 신중할 필요가 있습니다.

종부세 납부 일정과 절차

• 과세기준일: 매년 6월 1일 (이 날 기준 소유자에게 부과)
• 합산배제 신고: 매년 9월 16일~30일
• 납부기한: 매년 12월 1일~15일
• 분납 기한: 납부기한 경과 후 6개월 이내

국세청에 따르면 종부세는 국세청이 세액을 계산하여 고지서를 발송하므로, 별도 신고 없이 납부하면 됩니다. 다만 합산배제나 1세대 1주택 특례를 받으려면 반드시 9월에 신고해야 합니다.

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