공시지가 조회, 내 땅값이 3.35% 올랐다고? 보유세 얼마나 늘어나는지 계산해봤습니다

“올해 공시지가 또 올랐다는데, 내 집은 얼마나 올랐을까?”

2026년 표준지 공시지가가 전국 평균 3.35% 상승했습니다. 서울은 4.89% 로 더 높습니다. 공시가격이 오르면 재산세, 종합부동산세, 건강보험료까지 줄줄이 영향을 받습니다.

문제는 “내 부동산의 공시가격이 정확히 얼마인지” 확인하지 않는 분이 많다는 겁니다. 부동산공시가격알리미 에서 1분이면 조회할 수 있고, 잘못됐다면 이의신청도 가능합니다.

공시지가·공시가격, 뭐가 다른가?

부동산 공시가격은 종류별로 이름이 다릅니다. 헷갈리는 용어부터 정리합니다.

• 표준지 공시지가: 국토교통부가 전국 60만 필지의 토지를 감정평가하여 발표하는 가격 (매년 1월 공시)
• 개별공시지가: 시·군·구청이 나머지 모든 토지에 대해 표준지를 기준으로 산정하는 가격 (매년 5월 결정)
• 공동주택 공시가격: 아파트·연립·다세대 등 공동주택의 적정가격 (매년 4월 말 공시)
• 개별주택 공시가격: 단독·다가구 등 개별주택의 적정가격 (매년 4월 공시)

핵심은 공시가격 = 세금의 기준 이라는 점입니다. 재산세, 종부세, 건강보험료, 기초연금 수급 자격 등 무려 60여 개 행정 목적 에 활용됩니다.

국토교통부에 따르면, 부동산 공시가격은 부동산 관련 세금 부과, 복지 수급 자격 판정, 부담금 산정 등 약 60여 개 행정 목적의 기준으로 사용됩니다.

2026년 공시가격 변동률, 얼마나 올랐나?

2026년 1월 1일 기준 표준지·표준주택 공시가격이 공시되었습니다.

전국 변동률:

• 표준지 공시지가: +3.35%
• 표준주택 공시가격: +2.51%

주요 지역별 변동률 (표준지):

• 서울: +4.89% (용산구 8.80%로 최고)
• 경기: +2.67%
• 부산: +1.92%
• 대전: +1.85%

서울이 전국 평균의 약 1.5배 상승했습니다. 특히 용산구, 성동구, 마포구 등 한강변 인기 지역의 상승폭이 큽니다.

대한민국 정책브리핑에 따르면, 2026년 공시가격 변동률은 표준지 3.35%, 표준주택 2.51% 상승입니다.

공시가격 현실화율은 69%로 동결

공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)은 2023~2026년 4년 연속 동결 입니다.

• 공동주택: 69.0%
• 토지: 65.5%
• 단독주택: 53.6%

즉, 시세 10억 원짜리 아파트의 공시가격은 약 6억 9,000만원 입니다.

부동산공시가격알리미에서 조회하는 법

조회 사이트: 부동산공시가격알리미 (realtyprice.kr)

아파트 공시가격 조회

1. 부동산공시가격알리미 접속
2. “공동주택가격” 메뉴 클릭
3. 시·도 → 시·군·구 → 읍·면·동 → 단지명 선택
4. 호수별 공시가격 확인

토지(개별공시지가) 조회

1. 부동산공시가격알리미 접속
2. “개별공시지가” 메뉴 클릭
3. 주소 입력 또는 지도에서 필지 선택
4. 연도별 공시지가 확인

단독주택 공시가격 조회

1. 부동산공시가격알리미 접속
2. “개별주택가격” 메뉴 클릭
3. 주소 입력
4. 공시가격 확인

기타 조회 방법:

• 정부24 → “개별공시지가 확인” 민원 신청
• 관할 시·군·구청 민원실 방문
• 정부24 앱에서 모바일 조회

공시가격이 오르면 세금이 얼마나 늘까?

공시가격 상승이 실제 세금에 미치는 영향을 계산해봤습니다.

시뮬레이션: 서울 아파트 시세 10억 원 (1주택자)

현실화율 69% 적용 시 공시가격 약 6억 9,000만원 입니다.

• 재산세: 1세대 1주택자는 공정시장가액비율 특례(43~45%)가 적용됩니다. 공시가격 6.9억 × 45% = 과세표준 약 3.1억 → 재산세 + 도시지역분 + 지방교육세 합산 약 90만~110만원 수준
• 종합부동산세: 공시가격에서 기본공제 12억 원(1세대 1주택) 차감 → 12억 이하면 종부세 0원
• 건강보험료: 지역가입자의 경우 재산 등급에 반영

1주택자가 공시가격 12억 이하라면 종부세는 없지만, 재산세와 건강보험료 는 공시가격 상승분만큼 올라갑니다. 공시가격이 3.35% 오르면 재산세도 비슷한 비율로 상승할 수 있습니다.

내 아파트의 정확한 재산세가 궁금하다면 재산세 계산기에서 공시가격만 입력하면 바로 확인할 수 있습니다. 보유세 전체(재산세 + 종부세)가 궁금하다면 보유세 완벽 가이드도 함께 읽어보세요.

공시가격이 잘못됐다면? 이의신청 방법

공시가격이 시세보다 지나치게 높거나 인근 유사 부동산과 형평성이 맞지 않으면 이의신청을 할 수 있습니다.

이의신청 기간:

• 표준지·표준주택: 공시일 다음 날(2026.1.24)부터 30일간 (~ 2월 23일)
• 공동주택: 공시 후 30일 이내 (통상 4월 말 ~ 5월 말)
• 개별공시지가: 결정·공시 후 30일 이내

이의신청 방법:

• 온라인: 부동산공시가격알리미
• 오프라인: 관할 시·군·구 민원실, 우편, 팩스

이의신청 사유 예시:

• 인근 유사 토지보다 공시지가가 높은 경우
• 실거래가 대비 공시가격이 과도하게 높은 경우
• 토지 특성(경사도, 도로 접면 등)이 제대로 반영되지 않은 경우

이의신청이 인용되면 공시가격이 하향 조정되고, 그에 따라 세금도 줄어듭니다.

공시가격 3.35% 상승의 기회비용

공시가격 상승으로 재산세가 연 5만원 늘었다고 가정해봅시다.

• 1년: 5만원 추가 부담
• 10년: 50만원 추가 부담
• 10년간 연 5% 투자 시: 약 63만원 의 기회비용

“고작 5만원”이라 생각할 수 있지만, 공시가격이 매년 누적 상승하면 그 차이는 점점 벌어집니다. 공시가격이 잘못 산정된 것 같다면 이의신청을 검토해보는 것이 경제적일 수 있 습니다.

2026년 공시가격 일정 한눈에 보기

공시가격은 “남의 일”이 아닙니다. 토지, 아파트, 단독주택 등 부동산을 보유하고 있다면 매년 공시가격을 확인하고, 이상이 있으면 이의신청 기간 내에 조치하는 것이 현명합니다. 부동산공시가격알리미에서 지금 바로 확인해보세요.

다주택자라면 1가구 2주택 세금 가이드에서 취득세·양도세 중과 기준도 확인해보세요.