온비드 공매, 시세 50%에 부동산 살 수 있다고? 입찰 5단계 절차

“경매는 들어봤는데, 공매는 뭐가 다른 거야?” — 부동산이나 자동차를 시세보다 싸게 사고 싶어서 검색하다 보면 온비드 라는 사이트를 만나게 됩니다. 법원 경매는 직접 방문해야 하지만, 온비드 공매는 인터넷으로 입찰부터 낙찰까지 가능합니다. 유찰될 때마다 가격이 10%씩 내려가고, 최대 시세의 50% 까지 떨어질 수 있습니다.

다만 “싸다”는 장점 이면에 인도명령 불가, 명도소송 부담 같은 리스크도 숨어 있습니다. 이 글에서는 온비드 공매의 입찰 절차 5단계부터 물건별 특징, 경매와의 차이까지 정리합니다.

온비드 공매란? 캠코가 운영하는 공공 자산 처분 플랫폼

온비드(OnBid) 는 한국자산관리공사(캠코)가 운영하는 국내 최대 공매 포털입니다. 세금 체납으로 압류된 재산, 국유재산, 신탁회사 수탁재산 등을 온라인으로 입찰·낙찰 할 수 있습니다 (한국자산관리공사, 2026년 기준).

공매 물건은 크게 3가지로 나뉩니다.

• 압류재산: 세금을 체납한 사람의 부동산·차량·동산 등을 국세청·지자체가 압류 후 처분
• 국유재산: 국가·지자체가 보유한 유휴 토지·건물 등 매각
• 수탁재산: 부동산 신탁회사·금융기관이 캠코에 매각을 의뢰한 물건

물건 종류도 다양합니다. 아파트, 상가, 토지 같은 부동산 은 물론이고, 자동차, 기계장비, 유가증권, 골프 회원권, 심지어 세관에서 압수한 명품·전자기기까지 나옵니다.

온비드 홈페이지(www.onbid.co.kr)에서 물건 검색 → 입찰 참가 → 보증금 납부 → 낙찰 확인까지 모두 온라인으로 처리됩니다.

경매 vs 공매, 핵심 차이 5가지는?

공매와 경매는 “시세보다 싸게 산다”는 점은 비슷하지만, 절차와 리스크가 상당히 다릅니다.

공매의 장점

• 온라인 입찰: 공매장 방문 없이 집에서 입찰 가능
• 빠른 재입찰: 유찰 시 약 1주일 후 재공매 → 기회가 자주 옴
• 경쟁 상대 적음: 경매 대비 인지도가 낮아 입찰자 수가 적은 편

공매의 단점 (반드시 확인)

• 인도명령 불가: 낙찰 후 점유자가 나가지 않으면 별도 명도소송 필요 (경매는 인도명령으로 강제 가능)
• 권리분석 자기 책임: 경매는 법원이 매각물건명세서를 제공하지만, 공매는 스스로 권리관계를 분석해야 함
• 감정평가 편차: 공매 감정가가 시세를 정확히 반영하지 못하는 경우도 존재

온비드 공매, 입찰 5단계 절차는?

1단계: 회원가입 + 공동인증서 등록

온비드 홈페이지(www.onbid.co.kr)에 회원가입한 뒤, 전자거래 범용 또는 온비드 전용 공동인증서 를 ‘나의 온비드’에서 등록합니다. 스마트폰 앱(스마트 온비드)으로도 이용 가능합니다 (한국자산관리공사, 2026년 기준).

2단계: 물건 검색 + 권리분석

온비드에서 원하는 물건을 검색합니다. 부동산, 자동차, 동산, 기타 카테고리로 필터링할 수 있습니다. 물건 상세 페이지에서 매각예정가격, 입찰 기간, 보증금 금액 을 확인하세요.

부동산의 경우 반드시 아래를 확인합니다.

• 등기부등본: 근저당·가압류·전세권 등 권리관계
• 현장 답사: 점유자 유무, 건물 상태
• 체납세금: 낙찰자가 인수해야 할 세금이 있는지

3단계: 입찰서 제출 + 보증금 납부

물건 상세 페이지에서 입찰 참가를 클릭하고, 입찰 금액 을 작성합니다. 입찰보증금은 매각예정가격의 10% 이며, 지정된 가상계좌로 입찰 마감 전까지 납부해야 합니다 (국세징수법 시행령 기준).

• 보증금 1,000만 원 초과 시 분할납부 가능
• 낙찰되지 않으면 보증금은 전액 환불
• 낙찰 후 잔금 미납 시 보증금은 몰수

4단계: 낙찰 확인 + 매각대금 납부

집행기관이 공지한 날, ‘나의 온비드 > 입찰관리 > 입찰결과내역’에서 낙찰 여부를 확인합니다. 낙찰되면 SMS로도 연락이 옵니다.

매각대금 납부 구조는 다음과 같습니다.

• 계약금: 매각대금의 10% 이상 (보증금으로 대체 가능)
• 잔금: 계약 체결 후 60일 이내 납부
• 분납: 매각대금 500만~3,000만 원은 3년 이내, 3,000만 원 초과는 5년 이내 분납 가능 (한국자산관리공사 기준)

5단계: 소유권 이전

잔금 납부 후, 매각결정통지서와 소유권이전 준비서류를 해당 캠코 지점에 제출하면 등기이전 이 진행됩니다. 부동산의 경우 낙찰가 기준으로 취득세 를 납부해야 합니다.

• 주택: 낙찰가의 1~3% (6억 이하 1%, 9억 초과 3%, 다주택·법인은 중과) (지방세법 제11조, 2026년 기준)
• 토지·상가: 취득세 등 합산 약 4.6% (취득세 4% + 지방교육세 0.4% + 농어촌특별세 0.2%)
• 자동차: 낙찰가의 7% (비영업용 승용차 기준, 경차는 4%) (지방세법 제12조)

경매 수익을 미리 계산해보고 싶다면 경매 수익 계산기에서 취득세·등기비용·수리비를 포함한 예상 수익률을 확인할 수 있습니다.

유찰 시 가격은 얼마나 떨어질까?

공매의 가장 큰 매력은 유찰 시 가격 인하 입니다. 국세징수법 제87조에 따르면 재공매 시마다 최초 공매예정가격의 10% 씩 인하됩니다.

최초 가격의 50% 에도 매각되지 않으면 새로운 공매예정가격을 정하여 재공매에 돌입하는데, 이때는 저감 비율이 5% 로 줄어듭니다 (국세징수법 제87조).

경매와 비교하면 1회 인하폭은 작지만(경매 20~30% vs 공매 10%), 유찰 주기가 약 1주일 로 훨씬 빠르기 때문에 몇 주 만에 상당폭 하락하는 물건도 나옵니다.

부동산·자동차·세관공매, 물건별 특징은?

부동산공매

가장 거래 규모가 큰 카테고리입니다. 아파트, 빌라, 토지, 상가 등이 나오며, 감정가 대비 60~85% 수준에서 낙찰되는 경우가 많습니다.

• 장점: 경쟁률이 경매보다 낮은 편, 분납 가능
• 주의: 명도 리스크, 권리분석 자기 책임, 현장 답사 필수

자동차공매

세금 체납 차량, 공공기관 불용 차량, 압수 차량 등이 나옵니다.

• 장점: 차량 상태 사진·연식·주행거리 등 상세정보 제공
• 주의: 시동 확인·시승 불가인 물건이 있음, 체납 과태료·압류 이력 확인 필수
• 명의이전 후 자동차세·보험 즉시 처리 필요

세관공매

세관에 압수된 밀수품, 유치품, 관세 체납 물품 등이 나옵니다. 명품 가방, 시계, 전자기기, 주류, 식품 등 다양한 품목 이 시세 대비 크게 할인됩니다.

• 장점: 진품 보장 (세관 감정), 소액으로 시작 가능
• 주의: 반품·교환 불가, 물건 상태 확인이 사진에 의존, 관세 미납분 인수 여부 확인

공매로 사면 얼마나 절약될까?

공매 입찰을 고민 중이라면, “안 하면 어떻게 되는지”도 따져봐야 합니다.

예를 들어, 시세 3억 원 짜리 아파트를 공매로 2억 원 에 낙찰받았다고 가정합니다.

1억 원 싸게 사면 취득세도 줄고, 대출 원리금도 줄어서 총 약 1.6억 원 의 차이가 납니다. 물론 명도소송 비용(200~500만 원)과 시간 리스크를 감안해야 하지만, 이 정도 갭이라면 충분히 검토할 가치가 있습니다.

반대로, 권리분석을 잘못하면 선순위 전세금이나 유치권을 인수하게 되어 낙찰가 이상으로 비용이 불어날 수도 있습니다. 공매는 “아는 만큼 절약하고, 모르면 더 비싸진다”는 영역입니다.

법원 경매 물건을 함께 비교하고 싶다면 법원경매 물건 검색 방법 글도 참고해보세요. 부동산 취득 시 세금이 궁금하다면 부동산 취득세 계산 가이드에서 자세히 확인할 수 있습니다.

참고 자료

• 온비드 공매 홈페이지 — 물건 검색 및 입찰 참가
• 한국자산관리공사(캠코) — 공매 제도 안내
• 찾기쉬운 생활법령정보 — 부동산 경매 — 경매 관련 법률 정보
• 고객센터: 1588-5321 (온비드)