“임대의무기간 끝나서 말소됐는데, 이제 전세금 올려도 되는 거 아닌가요?”
등록 임대사업자라면 한 번쯤 고민해본 질문입니다. 의무기간 동안 연 5% 이내로만 임대료를 올릴 수 있었는데, 말소 후에는 자유롭게 올릴 수 있을 것 같죠. 하지만 말소 유형에 따라 임차인 보호 의무가 달라지고, 전세를 월세로 전환할 때도 법정 전환율 4.5% 를 초과할 수 없습니다.
잘못 판단하면 과태료는 물론, 양도세 중과배제 혜택까지 날릴 수 있습니다. 말소 후 전월세 전환의 정확한 규칙을 정리해봤습니다.
임대사업자 등록 말소, 3가지 유형별 차이부터 알아야 합니다
임대사업자 등록 말소는 크게 자진말소, 자동말소, 직권말소 3가지로 나뉩니다. 유형에 따라 세제혜택 유지 여부가 완전히 달라지기 때문에 자기 상황이 어디에 해당하는지 먼저 파악해야 합니다.
자동말소 — 가장 흔한 케이스
의무임대기간(10년)이 끝나면 지자체에서 자동으로 등록을 말소 합니다. 2020년 민간임대주택법 개정으로 단기(4년)·장기(8년) 아파트 임대등록이 폐지되면서 자동말소 대상이 대폭 늘었습니다. 자동말소는 양도 시 기한 제한 없이 중과배제 혜택이 유지됩니다 (소득세법 시행령 제167조의3, 2024년 기준).
자진말소 — 의무기간 중 스스로 말소
의무임대기간의 1/2 이상 을 채웠다면 과태료 없이 자진말소할 수 있습니다. 다만 임대주택으로 등록한 이후 체결한 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의 가 필요합니다 (민간임대주택에 관한 특별법 제6조).
자진말소 시 양도세 중과배제 혜택은 말소 후 1년 이내에 양도 해야 적용됩니다. 1년을 넘기면 혜택이 사라지므로 매각 계획이 있다면 일정을 꼼꼼히 따져야 합니다.
직권말소 — 가장 불리한 케이스
임대 의무 위반이나 재개발·재건축으로 인한 관리처분 등으로 지자체가 강제로 말소 하는 경우입니다. 직권말소는 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 없으므로, 직권말소 전에 거주주택을 먼저 양도하는 것이 유리합니다.
말소 후 임대료 5% 제한, 바로 풀리는 게 아닙니다
“말소됐으니 이제 자유롭게 올려도 되겠지?”라고 생각하기 쉽지만, 잔여 계약기간 동안은 여전히 제한이 있습니다.
잔여 계약기간 중: 임대사업자 의무 유지
민간임대주택에 관한 특별법에 따르면, 등록이 말소되더라도 기존 임대차계약 기간이 끝날 때까지 는 임차인에 대한 관계에서 임대사업자로 봅니다 (민간임대주택에 관한 특별법 제6조). 즉, 잔여 계약기간 중에는 여전히 연 5% 이내 증액 제한을 받습니다.
계약 만료 후 새 계약: 주택임대차보호법 적용
기존 계약이 만료되고 새로운 계약을 체결할 때부터는 민간임대주택법이 아닌 주택임대차보호법 이 적용됩니다. 이 경우에도 계약갱신청구권(2+2년)을 행사한 임차인에게는 5% 증액 상한 이 적용됩니다 (주택임대차보호법 제7조).
결국, 새 임차인을 들이거나 기존 임차인의 계약갱신청구권이 소진된 후 새 계약을 맺을 때 비로소 시세 수준으로 자유롭게 임대료를 조정 할 수 있습니다. 계약갱신청구권의 구체적 행사 조건은 계약갱신청구권 가이드에서 확인해보세요.
| 구분 | 잔여 계약기간 | 계약갱신 시 | 새 계약 체결 시 |
|---|---|---|---|
| 적용 법률 | 민간임대주택법 | 주택임대차보호법 | 주택임대차보호법 |
| 증액 제한 | 연 5% 이내 | 연 5% 이내 | 제한 없음 (시세 기준) |
| 전환율 제한 | 법정 전환율 적용 | 법정 전환율 적용 | 법정 전환율 적용 |
| 임차인 보호 | 기존 계약 유지 | 갱신청구권 행사 가능 | 새 조건 협의 |
전세를 월세로 전환할 때 — 법정 전월세전환율 4.5%
말소 여부와 관계없이, 전세 보증금을 월세로 전환할 때는 법정 전월세전환율 을 초과할 수 없습니다. 2026년 4월 현재 기준:
전환율 = min(10%, 한국은행 기준금리 + 2%)
- 한국은행 기준금리: 2.50% (한국은행, 2026년 4월 기준)
- 기준금리 + 2% = 4.50%
- 10%와 비교 → 4.50% 적용
전환 계산 예시
전세 3억 원인 주택에서 보증금 1억 원을 줄이고 나머지를 월세로 전환하는 경우:
전환할 보증금 = 3억 - 2억 = 1억 원 월세 = 1억 원 x 4.5% / 12 = 37.5만 원
즉, 보증금 2억 원 + 월세 37.5만 원이 법적 상한입니다. 이보다 높은 월세를 받으면 임차인이 차임감액청구 를 할 수 있고, 분쟁 시 임대차분쟁조정위원회에서 조정을 받게 됩니다. 전세와 월세 중 어떤 것이 유리한지는 전세 vs 월세 판단 가이드도 참고해보세요.
주의: 기준금리 변동에 따라 전환율도 바뀝니다
법정 전환율은 한국은행 기준금리에 연동 되므로, 금리가 오르면 전환율도 올라갑니다. 2020년 시행령 개정 전에는 “기준금리 + 3.5%“였으나, 현재는 “기준금리 + 2%“로 하향 조정되었습니다 (주택임대차보호법 시행령, 2020.9.29 시행).
말소 유형별 세금 — 양도세·종부세 추징 여부
임대사업자 말소 후 가장 큰 관심사는 그동안 받은 세제혜택을 토해내야 하는지 입니다.
| 항목 | 자동말소 | 자진말소 | 직권말소 |
|---|---|---|---|
| 양도세 중과배제 | 유지 (기한 없음) | 말소 후 1년 이내 양도 시 | 적용 불가 |
| 거주주택 비과세 | 말소 후 5년 이내 | 말소 후 5년 이내 | 적용 불가 |
| 종부세 추징 | 없음 | 없음 (의무기간 1/2 충족 시) | 추징 가능 |
| 장특공제 70% | 10년 이상 계속 임대 시 | 조건부 가능 | 적용 불가 |
국세청에 따르면, 자동말소 후에도 계속 임대하여 임대기간이 10년 이상인 경우 조세특례제한법 제97조의3에 따른 70% 장기보유특별공제율 적용이 가능합니다 (국세청 사전법규재산-0507, 2024년 기준).
자진말소 시 체크리스트
- 의무기간의 1/2 이상 임대했는가? → 미달 시 과태료 + 세제혜택 환수
- 임차인 동의를 받았는가? → 등록 후 체결한 계약이 있으면 동의 필수
- 양도 계획이 1년 이내인가? → 중과배제 혜택 유지 조건
- 거주주택 양도는 5년 이내인가? → 비과세 특례 유지 조건
이 선택의 기회비용
전세 3억 원 주택의 말소 후 임대료 조정 시나리오를 비교해봅시다.
시나리오 A: 전세 유지 (보증금 3억 원)
- 연 수익 = 0원 (보증금 운용 불가 시)
- 보증금 3억 원을 연 3.5% 정기예금에 넣었다면 → 연 1,050만 원 이자 수익 기회 상실
시나리오 B: 반전세 전환 (보증금 2억 + 월세 37.5만 원)
- 연 월세 수입 = 37.5만 x 12 = 450만 원
- 돌려준 보증금 1억 원의 이자 기회비용 = 1억 x 3.5% = 350만 원
- 실질 추가 수입 = 450만 - 350만 = 연 100만 원
시나리오 C: 시세 반영 새 계약 (보증금 2억 + 월세 50만 원)
- 연 월세 수입 = 50만 x 12 = 600만 원
- 보증금 이자 기회비용 = 350만 원
- 실질 추가 수입 = 연 250만 원
다만 시나리오 C는 기존 임차인의 계약갱신청구권이 소진된 후에야 가능하며, 공실 리스크 도 고려해야 합니다. 한 달 공실이면 월세 50만 원 손실이므로, 무리한 인상보다는 안정적 임차인 유지가 장기적으로 유리할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
임대사업자 말소 후 바로 전세금을 올릴 수 있나요?
자진말소와 자동말소, 세금 차이가 큰가요?
전세를 월세로 바꿀 때 전환율 상한은 얼마인가요?
직권말소되면 어떤 불이익이 있나요?
말소 후 종합부동산세가 추징되나요?
세무 안내
이 글은 일반적인 세금 정보를 제공하며, 개인별 상황에 따라 다를 수 있습니다. 정확한 세무 처리는 세무사 또는 국세청 상담을 권장합니다.
자세한 세액 계산은 주택임대소득세 계산기에서 내 상황에 맞춰 확인해보세요.
참고 자료
- 민간임대주택에 관한 특별법 — 국가법령정보센터
- 주택임대차보호법 — 국가법령정보센터
- 렌트홈 — 임대사업자 의무사항 안내
- 한국은행 기준금리 추이
