“내 아파트 시세가 7억인데 세금은 왜 4억짜리 기준으로 나오지?” 부동산 세금 고지서를 받아보면 한 번쯤 이런 의문이 드실 겁니다. 그 세금 기준가 가 바로 기준시가 입니다.
기준시가는 양도세·상속세·증여세 등 국세를 매기는 기준 가격 으로, 실거래가와 다르고 공시가격·시가표준액과도 헷갈리기 쉽습니다. 이 글에서 내 부동산의 기준시가를 직접 조회하는 방법부터, 비슷해 보이는 가격 용어들의 차이까지 한 번에 정리해드리겠습니다.
기준시가, 정확히 뭘 말하는 건가요?
기준시가란 국세청이 국세(양도소득세·상속세·증여세·종합부동산세 등) 부과를 위해 산정하는 부동산 가격 입니다 (소득세법 제99조, 상속세 및 증여세법 제61조).
핵심은 “실거래가가 아닌, 세금 계산용 가격” 이라는 점입니다.
부동산 유형별 기준시가 산정 주체:
- 토지: 개별공시지가 = 기준시가 (국토교통부 공시, 시·군·구 산정)
- 공동주택(아파트·연립): 공동주택 공시가격 = 기준시가 (국토교통부 공시)
- 개별주택(단독·다가구): 개별주택 공시가격 = 기준시가 (국토교통부 공시, 시·군·구 산정)
- 오피스텔·상가: 국세청장이 매년 고시 (단위면적당 고시가액 × 면적으로 산정)
- 일반 건물: 국세청 건물 기준시가 산정 공식으로 계산 (신축가격·구조·용도·위치·신축연도 반영)
즉, 토지와 주택은 국토교통부의 공시가격이 곧 기준시가 이고, 오피스텔·상가·일반 건물은 국세청이 별도로 산정 합니다.
부동산 유형별 기준시가 조회 방법
1. 아파트·연립주택 (공동주택)
조회처: 부동산공시가격 알리미 (realtyprice.kr)
2006년 이후 공동주택은 국토교통부가 매년 공시가격을 발표합니다. 이 가격이 곧 기준시가입니다.
조회 순서:
- 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr) 접속
- “공동주택 공시가격” 선택
- 시·도 → 시·군·구 → 읍·면·동 → 단지명 검색
- 동·호수 선택 후 열람
매년 4월 30일 에 공시되며, 열람 기간 중 이의신청이 가능합니다 (국토교통부, 2026년 기준).
홈택스에서도 조회 가능: 홈택스 → 조회/발급 → 기타 조회 → 기준시가 조회(아파트/연립주택)
2. 단독주택·다가구 (개별주택)
조회처: 부동산공시가격 알리미 (realtyprice.kr)
개별주택도 공동주택과 동일하게 공시가격 = 기준시가입니다.
조회 순서:
- 부동산공시가격 알리미 접속
- “개별주택 공시가격” 선택
- 주소 검색 후 열람
3. 오피스텔·상업용 건물
조회처: 국세청 홈택스 (hometax.go.kr)
오피스텔과 상가는 국세청장이 매년 1월 1일과 7월 1일 기준으로 고시합니다 (국세청 고시 제2026-39호).
조회 순서:
- 홈택스 접속 → 조회/발급
- 기타 조회 → 기준시가 조회(상업용건물/오피스텔) 선택
- 소재지(시·군·구·동·번지) 입력
- 해당 호실 선택 후 기준시가 확인
산정 공식: 단위면적(㎡)당 고시가액 × (전유면적 + 공용면적)
모바일에서는 손택스 앱 → 조회/발급 → 기준시가 조회에서도 동일하게 확인할 수 있습니다.
4. 토지 (개별공시지가)
조회처: 부동산공시가격 알리미 또는 일사편리(kras.go.kr)
토지의 기준시가 = 개별공시지가입니다. 시·군·구청장이 매년 산정하며, 5월 31일 에 공시됩니다 (국토교통부, 2026년 기준).
조회 순서:
- 부동산공시가격 알리미 → “개별공시지가” 선택
- 주소(지번) 입력
- ㎡당 공시지가 확인
기준시가 계산: 개별공시지가(㎡당) × 면적(㎡) = 토지 기준시가
5. 일반 건물 (비주거용)
조회처: 국세청 홈택스
위 오피스텔·상가 고시 대상이 아닌 일반 건물은 국세청 건물 기준시가 산정 공식 으로 직접 계산합니다.
조회 순서:
- 홈택스 → 조회/발급 → 기타 조회
- 기준시가 조회(건물기준시가-양도) 선택
- 신축연도, 취득연도, 양도연도, 개별공시지가, 구조, 면적 입력
- 자동 계산된 건물기준시가 확인
기준시가 vs 공시가격 vs 시가표준액, 뭐가 다른 건가요?
부동산 가격 용어가 비슷해서 혼동하기 쉽습니다. 핵심 차이는 “어떤 세금에 쓰이느냐” 입니다.
기준시가 (국세청)
- 용도: 국세 (양도세, 상속세, 증여세, 종부세)
- 산정: 국세청장 (오피스텔·상가·건물) 또는 국토교통부 공시가격 준용 (토지·주택)
- 근거법: 소득세법 제99조, 상속세 및 증여세법 제61조
시가표준액 (지자체)
- 용도: 지방세 (재산세, 취득세)
- 산정: 시·군·구
- 근거법: 지방세법 제4조
- 주택·토지는 공시가격을 시가표준액으로 사용
공시가격 (국토교통부)
- 용도: 기준시가와 시가표준액의 공통 기반
- 산정: 국토교통부 (한국부동산원 조사)
- 종류: 공동주택 공시가격, 개별주택 공시가격, 개별공시지가
쉽게 정리하면: 공시가격 은 국토교통부가 정하는 부동산 평가 가격이고, 이 가격이 국세에서는 기준시가 로, 지방세에서는 시가표준액 으로 불리며 과세 기준이 됩니다.
실거래가와는 얼마나 차이 나나요?
공시가격의 시세 반영률(현실화율)은 부동산 유형별로 다릅니다. 2026년 기준 공시가격 변동률은 표준지 3.35%, 표준주택 2.51% 상승했습니다 (국토교통부, 2026년 기준).
일반적으로 공시가격은 시세의 60~70% 수준 입니다 (국토교통부, 2026년 현실화율 기준). 예를 들어 시세 7억 원 아파트의 공시가격(기준시가)은 약 4.2~4.9억 원 수준이 됩니다. 이 차이 때문에 “내 집 시세가 7억인데 세금은 4억짜리 기준으로 나온다”는 느낌을 받게 됩니다.
기준시가, 어떤 세금에 어떻게 적용되나요?
기준시가가 실제 세금에 어떻게 영향을 미치는지 알아야 조회하는 의미가 있습니다.
양도소득세: 실거래가 기준이 원칙이지만, 실거래가를 확인할 수 없을 때 기준시가로 환산합니다 (소득세법 제100조)
상속세·증여세: 시가가 불분명한 부동산은 기준시가로 평가합니다. 아파트는 유사매매사례가액이 우선 적용되지만, 상가·오피스텔 등은 기준시가로 신고하는 경우가 많습니다 (상속세 및 증여세법 제61조)
종합부동산세: 공동주택 공시가격(=기준시가) 합산액이 과세 기준 (1세대 1주택 12억 원, 그 외 9억 원 초과 시) (종합부동산세법 제8조)
재산세: 공시가격(=시가표준액) × 공정시장가액비율로 과세표준 산정. 2026년 기준 1주택자는 공시가격 구간별로 43~45%, 다주택자·법인은 60% 가 적용됩니다 (행정안전부, 2026년 기준)
자세한 재산세 계산은 재산세 계산기에서 확인하세요.
기준시가를 모르면 얼마나 손해일까?
기준시가를 미리 확인하지 않으면 예상치 못한 세금 부담을 겪을 수 있습니다.
사례 1: 증여세 과소신고 가산세
부모님 상가를 증여받으면서 기준시가를 확인하지 않고 임의 금액으로 신고한 경우, 과소신고 가산세 10% 가 추가로 부과될 수 있습니다 (국세기본법 제47조의3). 기준시가 5억 원 상가라면 증여세 차이에 따라 수백만 원 의 가산세가 발생합니다.
사례 2: 종부세 대상 여부 확인
아파트 공시가격(기준시가)이 12억 원을 넘는지 여부로 종부세 납부 대상이 갈립니다. 공시가격 변동에 따라 올해 새롭게 종부세 대상이 될 수 있으므로, 매년 4월 공시 후 확인 이 필수입니다.
사례 3: 오피스텔 양도 시 취득가 환산
취득 당시 실거래가를 증명하지 못하면 기준시가 기반으로 취득가를 환산 합니다. 이때 기준시가가 낮으면 양도차익이 과대 산정되어 세금이 늘어날 수 있습니다.
부동산 관련 세금이 궁금하다면 부동산 취득세 계산 가이드와 종합부동산세 가이드도 참고하세요.
자주 묻는 질문
기준시가와 실거래가 중 어떤 것으로 세금을 내나요?
기준시가는 매년 바뀌나요?
오피스텔 기준시가는 어디서 조회하나요?
공시가격에 이의가 있으면 어떻게 하나요?
기준시가가 시세보다 훨씬 낮은데 증여세를 기준시가로 내도 되나요?
세무 안내
이 글은 일반적인 세금 정보를 제공하며, 개인별 상황에 따라 다를 수 있습니다. 정확한 세무 처리는 세무사 또는 국세청 상담을 권장합니다.
재산세 계산기
내 집 공시가격 기준 재산세가 얼마인지 직접 계산해보세요
