상가 투자 체크리스트 - 매매 전 반드시 확인할 15가지

유동인구 & 배후수요 확인

소상공인시장진흥공단 '상권정보'(sg.sbiz.or.kr)에서 반경 500m 일평균 유동인구와 배후 세대 수를 조회합니다. 주거지역 배후수요 2,000세대 이상이면 안정적입니다.

경쟁 점포 & 공실률 현황

반경 200m 내 동종 업종 수와 공실 상가 비율을 직접 세어봅니다. 공실률 20% 초과 상권은 위험 신호입니다. 공인중개사가 아닌 임차인에게 직접 물어보는 것이 더 정확합니다.

개발계획 & 상권 변화 전망

해당 지자체의 도시기본계획과 지구단위계획을 열람해 주변 재개발·재건축 계획을 확인합니다. 대형 마트·복합몰 입점 예정 여부도 상권에 직접적 영향을 미칩니다.

등기부등본 권리 관계 확인

인터넷등기소에서 최신 등기부등본을 발급받아 근저당·가압류·압류·가처분 여부를 확인합니다. 채권최고액이 매매가 대비 과도하게 높으면 경매 위험이 있습니다.

건축물대장 & 용도 적합성

건축물대장에서 실제 용도와 현재 임차 업종이 일치하는지 확인합니다. 근린생활시설에 불법으로 숙박시설이나 공장이 들어선 경우 매수인이 원상복구 의무를 떠안을 수 있습니다.

용도지역 & 건폐율·용적률

토지이음(eum.go.kr)에서 용도지역을 확인합니다. 상업지역인지 주거지역인지에 따라 임대 가능 업종과 미래 개발 가능성이 달라집니다.

건물 노후도 & 수선 비용

준공 후 20년 이상 경과 건물은 배관·전기·외벽 수선 비용을 예산에 반드시 반영합니다. 매수 전 전문 감정사를 통해 건물 상태를 점검받는 것을 권장합니다.

임대차계약서 원본 확인 & 승계

매수 후 임대인 지위를 그대로 승계하므로 임대차계약서 원본을 직접 확인합니다. 계약 기간, 임대료 인상 조건, 특약 사항을 꼼꼼히 검토하세요. 구두 합의가 있었다면 특약으로 명시해야 합니다.

임차인 보증금 반환 의무

매수 시 임차인의 보증금 반환 의무를 그대로 인수합니다. 전 소유자가 보증금을 이미 사용했다면 매수인이 반환해야 합니다. 잔금에서 보증금을 공제하는 방식으로 처리하거나 에스크로 계좌를 활용하세요.

임차인 업종 안정성 & 신용

임차인의 사업자등록 상태(국세청 홈택스), 체납 세금 여부를 확인합니다. 프랜차이즈 본사 계약인지 개인 사업자인지도 중요합니다. 생활밀착형 업종이 F&B보다 공실 전환 위험이 낮습니다.

실질수익률 vs 명목수익률

명목수익률(연 임대료 ÷ 매매가)만 보지 말고, 취득세·중개수수료·수선비·공실 손실을 반영한 실질수익률을 계산합니다. 일반적으로 실질수익률은 명목수익률보다 0.5~1%포인트 낮습니다.

최근 3년 공실 이력 확인

전 소유자 또는 인근 공인중개사를 통해 최근 3년 공실 기간을 확인합니다. 연 평균 공실률 10%(약 36일)를 초과하면 수익률 계산에 반드시 반영해야 합니다.

인근 유사 상가 임대료 시세

현재 임대료가 시세보다 낮은지, 높은지 확인합니다. 시세보다 높게 책정된 경우 임차인 퇴거 후 재임대 시 임대료 하락 위험이 있습니다. 국토교통부 '실거래가 공개 시스템'과 인근 중개사 3곳 이상에서 시세를 크로스체크하세요.

상가임대차보호법 적용 여부

상가건물임대차보호법 시행령 제2조에 따라 환산보증금(보증금 + 월세 × 100)이 지역별 기준 이하이면 보호를 받습니다. 서울 기준 환산보증금 9억원 이하가 해당됩니다. 보호 대상이면 임차인은 최초 임대차기간을 포함하여 최대 10년간 계약갱신을 요구할 수 있으므로(제10조 제2항) 임대료 인상에 제약이 생깁니다.

취득세 & 양도세 사전 시뮬레이션

상가 취득세율은 4.6%(농특세·지방교육세 포함 기준)입니다. 3억원 상가 기준 취득세는 약 1,380만원입니다. 향후 양도 시 양도세도 미리 시뮬레이션해 실질 투자 수익을 검증하세요. 부가세 환급 여부(일반과세자 사업자 등록 시)도 확인이 필요합니다.