상가 수익률 계산 공식 완벽 가이드 - 총수익률·순수익률·Cap Rate

상가 투자 수익률 계산 공식(총수익률, 순수익률, Cap Rate, Cash-on-Cash)을 예시와 함께 완벽 설명합니다. 3억원 상가 기준 실전 계산표 포함.

상가 투자에서 수익률은 하나가 아닙니다. 총수익률, 순수익률(Cap Rate), 실투자 수익률(Cash-on-Cash)은 각각 다른 관점에서 수익성을 측정합니다. 세 가지를 모두 계산해야 투자 판단이 정확해집니다.

세무 안내

이 글은 일반적인 세금 정보를 제공하며, 개인별 상황에 따라 다를 수 있습니다. 정확한 세무 처리는 세무사 또는 국세청 상담을 권장합니다.

📐 총수익률(Gross Yield)은 어떻게 계산하나요?

총수익률 = 연간 임대수입 ÷ 매매가 × 100

가장 단순한 수익률 계산법입니다. 공실, 관리비, 세금은 반영하지 않습니다. 실제 수익성보다 과대 평가될 수 있으므로 첫 스크리닝 단계에서만 사용하는 것이 좋습니다.

예시: 매매가 3억원, 월세 150만원

연간 임대수입 = 150만원 × 12 = 1,800만원

총수익률 = 1,800만원 ÷ 3억원 × 100 = 6.0%

📊 순수익률(Cap Rate)과 NOI는 무엇인가요?

Cap Rate = NOI ÷ 매매가 × 100

NOI(순영업소득) 계산

NOI = 연간 임대수입 - 공실 손실 - 운영 경비

운영 경비: 재산세, 건물 관리비, 수선비, 보험료 등 (대출이자 제외)

예시: 매매가 3억원, 월세 150만원, 공실률 5%, 연간 경비 120만원

연간 임대수입 1,800만원
(-) 공실 손실 (5%) - 90만원
(-) 운영 경비 - 120만원
NOI 1,590만원
Cap Rate 1,590만원 ÷ 3억원 = 5.3%

💡 Cap Rate 활용법

Cap Rate는 대출 구조와 무관하게 물건 자체의 수익성을 나타냅니다. 서로 다른 물건을 비교할 때 가장 유용한 지표입니다. Cap Rate가 높을수록 같은 NOI를 더 낮은 가격에 살 수 있다는 의미입니다.

🏦 실투자 수익률(Cash-on-Cash Return)은 어떻게 구하나요?

Cash-on-Cash = 순현금흐름 ÷ 자기자본투자금 × 100

순현금흐름(NCF) 계산

NCF = NOI - 연간 대출이자

예시: 매매가 3억원, 대출 1억 5천만원(금리 4.5%), 취득비용 포함 자기자본 1억 7천만원

NOI (위 예시 기준) 1,590만원
(-) 연간 대출이자 (1.5억 × 4.5%) - 675만원
순현금흐름(NCF) 915만원
Cash-on-Cash Return 915만원 ÷ 1.7억원 = 5.4%

🧾 세후 수익률은 어떻게 계산하나요?

임대수입은 종합소득세 과세 대상입니다. 세후 실질 수익률을 계산하려면 임대소득세를 차감해야 합니다.

세후 수익률 계산 순서

  1. 임대소득 = 임대수입 - 필요경비 (건물 감가상각비, 관리비, 이자 등)
  2. 종합소득세 = (임대소득 + 다른 소득) × 누진세율 - 누진공제
  3. 세후 순현금흐름 = NCF - 임대소득세
  4. 세후 수익률 = 세후 순현금흐름 ÷ 자기자본투자금 × 100

절세 포인트

건물 감가상각비는 실제 현금 유출 없이 비용으로 인정됩니다. 건물분 취득가액의 약 2~4%를 연간 경비로 처리할 수 있어 실효 세율을 낮출 수 있습니다.

📋 수익률 비교표 - 3억원 상가, 월세 150만원 기준

수익률 종류 계산 기준 수익률
총수익률 (Gross Yield) 공실·경비 미반영 6.0%
순수익률 (Cap Rate) 공실 5% + 경비 120만원 5.3%
실투자 수익률 (Cash-on-Cash) 대출 50% (금리 4.5%) 5.4%
세후 수익률 소득세 15% 구간 가정 약 4.5%

수익률 종류별 활용 목적

  • ✅ 총수익률 : 매물 초기 스크리닝 (빠른 비교용)
  • ✅ Cap Rate : 물건 가치 평가, 다른 물건과 비교
  • ✅ Cash-on-Cash : 내 레버리지 조건에서 실제 수익 확인
  • ✅ 세후 수익률 : 실질 손에 쥐는 수익 계산

상가임대수익률 계산기

매매가, 월세, 대출 조건을 입력하면 총수익률·순수익률·실투자 수익률을 한 번에 계산합니다.

계산하기

관련 가이드 더보기

🧾 상가 취득비용 총정리
취득세 4.6%, 중개수수료, 법무사비용 상세 계산법
✅ 상가 투자 체크리스트
상권 분석, 임차인 확인, 계약 시 주의사항 총정리
💼 상가 권리금 가이드
권리금 종류, 적정 금액 산정, 회수 보호 제도 안내
🏦 상가 대출·레버리지 전략
상가담보대출 조건, LTV 한도, 레버리지 효과 분석

이 가이드가 도움이 됐다면 공유해주세요

자주 묻는 질문

총수익률, 순수익률, Cap Rate는 어떻게 다른가요?
총수익률(Gross Yield)은 공실이나 경비를 고려하지 않은 가장 단순한 수익률입니다. 순수익률(Net Yield) 또는 Cap Rate는 공실 손실, 재산세, 관리비 등 운영 비용을 뺀 순영업소득(NOI)을 기준으로 계산합니다. Cap Rate는 부동산 가치 평가에 많이 쓰이며, 대출 구조와 무관하게 물건 자체의 수익성을 나타냅니다.
상가 투자 시 적정 수익률은 몇 %인가요?
일반적으로 Cap Rate 기준 5% 이상이면 양호, 7% 이상이면 우수한 편입니다. 다만 입지(역세권, 1층 여부), 임차인 안정성, 건물 노후도에 따라 기준이 달라집니다. 시중 금리보다 2~3%p 이상 높아야 추가 리스크를 감수할 가치가 있습니다. 서울 핵심 상권은 Cap Rate 3~4%대도 거래됩니다.
Cap Rate와 실투자 수익률(Cash-on-Cash)의 차이는 무엇인가요?
Cap Rate는 대출 없이 전액 현금으로 매입했을 때의 수익률입니다. Cash-on-Cash Return은 대출이자를 차감하고 실제 투입한 자기자본 대비 순현금흐름을 계산합니다. 레버리지(대출)를 활용하면 자기자본 수익률이 Cap Rate보다 높아질 수 있지만, 공실이 발생하면 이자 부담으로 손실이 커집니다.

이 계산 다음에 사람들이 가장 많이 확인한 것

이 결과를 이해하는 데 필요한 계산기만 골랐습니다.

상가임대수익률 계산기

상가 투자 수익률, 세전부터 세후까지 한 번에

경매 수익 계산기

낙찰가, 취득세, 부대비용까지 한번에 수익 분석

보금자리론 계산기

보금자리론 월 상환액과 우대금리 적용까지 한번에

복비 계산기

아파트 복비, 얼마나 내야 할까?

* 본 콘텐츠는 일반적인 정보 제공 목적으로 작성되었습니다. 수익률 계산 결과는 참고용이며, 실제 투자 결과와 다를 수 있습니다. 세율 및 제도는 관련 법규 개정에 따라 변경될 수 있으므로 투자 전 전문가와 상담하시기 바랍니다.