부동산 증여 시 주의사항 - 취득세, 시가평가, 부담부증여
부동산 증여 시 알아야 할 주의사항을 정리합니다. 아파트 시가 평가 방법, 취득세, 부담부증여 절세 전략까지 확인하세요.
부동산 증여는 현금 증여와 달리 시가 평가, 취득세, 양도세 등 추가로 고려할 사항이 많습니다. 제대로 알고 준비해야 절세할 수 있습니다.
세무 안내
이 글은 일반적인 세금 정보를 제공하며, 개인별 상황에 따라 다를 수 있습니다. 정확한 세무 처리는 세무사 또는 국세청 상담을 권장합니다.
🏠 부동산 시가 평가 방법
증여재산가액 = 시가 (시장가격)
아파트·빌라 (공동주택)
- ① 유사 매매사례가액 (증여일 전후 6개월 내)
- ② 감정평가액
- ③ 국토부 공동주택가격 (기준시가)
※ 국세청은 실거래가를 우선 적용합니다.
토지
- ① 유사 거래가액
- ② 감정평가액
- ③ 개별공시지가
단독주택·상가
- ① 유사 거래가액
- ② 감정평가액
- ③ 개별·공동주택가격 또는 국세청 기준시가
⚠️ 주의
시가보다 현저히 낮은 가액으로 신고하면 국세청이 경정(수정)하여 추가 세금과 가산세가 부과됩니다. 실거래가 조회: 국토교통부 실거래가 공개시스템
💸 부동산 증여 취득세
증여세와 별도로 취득세 납부 필수!
부동산을 증여받으면 60일 이내에 취득세를 신고·납부해야 합니다.
| 구분 | 취득세율 |
|---|---|
| 일반 주택 증여 | 3.5% |
| 조정대상지역 3억 이상 주택 | 12% (중과) |
| 토지·상가·건물 | 4% |
| 농지 | 2.3% |
📝 예시: 시가 10억원 아파트(비조정지역) 증여 시
→ 취득세 약 3,500만원 (3.5%)
🔄 부담부증여 절세 전략
채무를 함께 넘기면 세금이 줄어든다!
📝 부담부증여 구조
- • 시가 10억원 아파트, 전세보증금 4억원
- • 순수 증여: 10억 - 4억 = 6억원 (증여세 과세)
- • 채무 인수: 4억원 → 양도소득세 과세
양도소득세는 취득가·보유기간에 따라 달라지며, 장기보유특별공제를 받으면 세금이 크게 줄 수 있습니다.
✅ 부담부증여가 유리한 경우
- • 증여자가 장기보유특별공제를 받을 수 있을 때
- • 증여자의 취득가액이 높을 때 (양도차익 적음)
- • 수증자의 세율이 높은 구간에 해당할 때
❌ 부담부증여가 불리한 경우
- • 증여자가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추지 못할 때
- • 취득가액이 낮아 양도차익이 클 때
- • 다주택자로 중과세 대상일 때
📊 증여 vs 매매, 어느 쪽이 유리할까?
| 항목 | 증여 | 저가 매매 |
|---|---|---|
| 세금 종류 | 증여세 + 취득세 | 양도세 + 취득세 |
| 취득가액 승계 | 낮음 (증여 시 시가) | 매입가 그대로 |
| 양도세 이월 | 향후 양도 시 부담↑ | 현재 정산 |
| 주의사항 | - | 시가의 30% 이상 차이 시 증여 추정 |
💡 전문가 상담 필수
부동산 증여는 증여세, 취득세, 향후 양도세까지 종합적으로 고려해야 합니다. 금액이 클수록 세무사와 상담 후 진행하세요.
📌 핵심 정리
- ✅ 시가 평가: 실거래가 또는 감정평가 기준
- ✅ 취득세: 주택 3.5~12% 별도 납부
- ✅ 부담부증여: 채무 인수분은 양도세로 전환
- ✅ 조정대상지역은 취득세 중과 주의
증여세 계산기
부동산 증여 예상 세액을 계산해보세요.
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자주 묻는 질문
부동산 증여 시 시가는 어떻게 평가하나요?
부담부증여란 무엇인가요?
부동산 증여 후 취득세는 얼마인가요?
이 계산 다음에 사람들이 가장 많이 확인한 것
이 결과를 이해하는 데 필요한 계산기만 골랐습니다.
* 본 콘텐츠는 일반적인 정보 제공 목적으로 작성되었습니다. 부동산 증여는 세무사와 상담 후 진행하세요.