전월세전환율 상한 4.5%로 인하, 2026 전세↔월세 전환 계산법

2025년 시행령 개정으로 전월세전환율 법정 상한이 기준금리+2%(현재 4.5%)로 변경되었습니다. 전세↔월세 전환 계산 예시와 신규·갱신 계약별 적용 기준을 확인하세요.

전월세전환율은 보증금과 월세를 바꿀 때 적용하는 비율 입니다. 2025년 시행령 개정으로 법정 상한이 6%에서 4.5%로 인하 되었습니다.

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이 글은 일반적인 주거복지 정보를 제공합니다. 실제 자격 요건과 세부 조건은 모집공고 및 서울주거포털에서 반드시 확인하세요.

📐 전월세전환율 뜻과 계산 공식

전월세전환율은 보증금을 월세로 바꾸거나, 월세를 보증금으로 바꿀 때 사용하는 연 환산 비율입니다.

전환 공식

월세 = (전환 보증금 × 전환율) ÷ 12

📊 2026년 전월세전환율 법정 상한 4.5%

법정 상한

4.5%

기준금리 2.5% + 2%

시장 평균

6.4%

한국주택금융공사 2026 상반기

📋 주택임대차보호법 시행령 개정 (2025.03.01 시행)

대통령령 제35161호(2024.12.31 공포)로 전월세전환율 상한 가산율이 3.5%에서 2%로 인하 되었습니다. 기준금리 2.5% 기준, 상한이 기존 6%에서 4.5%로 1.5%p 낮아졌습니다.

📈 전월세전환율 상한 변동 이력

시점	기준금리	가산율	법정 상한
2026년 현재	2.5%	+2%	4.5%
↑ 2025.03 시행령 개정: 가산율 3.5% → 2%
2024년 하반기	3.0%	+3.5%	6.5%
2023년 하반기	3.5%	+3.5%	7.0%

💰 전세↔월세 전환 계산 예시

예시 1: 전세 → 반전세 (갱신 계약)

전세 보증금 2억원에서 5천만원을 월세로 전환 · 법정 상한 4.5% 적용

전환 월세 = (5,000만원 × 4.5%) ÷ 12 = 약 18.8만원/월

결과: 보증금 1.5억 + 월세 약 18.8만원

예시 2: 같은 조건, 시장 전환율 적용 (신규 계약)

동일 조건 · 시장 전환율 6.4% 적용

전환 월세 = (5,000만원 × 6.4%) ÷ 12 = 약 26.7만원/월

갱신 대비 월 7.9만원, 연 약 95만원 차이

예시 3: 월세 → 전세 전환

월세 50만원을 전액 보증금으로 전환 · 법정 상한 4.5% 적용

전환 보증금 = (50만원 × 12) ÷ 4.5% = 약 1억 3,333만원

기존 보증금에 약 1.33억원 추가 시 순수 전세 전환

📝 신규 계약 vs 갱신: 전환율 상한 적용 기준

구분	전환율 적용	비고
신규 계약	당사자 합의	법정 상한 적용 안 됨 (시장 전환율 참고)
계약 갱신	법정 상한 4.5%	초과 시 초과분 무효
묵시적 갱신	법정 상한 4.5%	계약 갱신과 동일

⚠️ 주의

계약 갱신 시 법정 상한(4.5%)을 초과하는 전환율은 초과분에 한해 무효가 됩니다. 예를 들어 6%로 계약해도 4.5%만 인정됩니다.

📌 핵심 정리

✅ 법정 상한 = 기준금리(2.5%) + 2% = 4.5%
✅ 2025.03 시행령 개정으로 기존 6%에서 인하
✅ 계약 갱신 시 상한 초과 무효
✅ 신규 계약은 당사자 합의 (시장 전환율 6.4% 참고)
✅ 전환율 ↑ = 전세→월세 시 월세 ↑, 월세→전세 시 보증금 ↓

전월세 전환 계산기

법정 전환율과 시장 전환율로 직접 계산해보세요.

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자주 묻는 질문

전월세 전환율은 누가 정하나요?

법정 상한은 주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조에 따라 '한국은행 기준금리 + 2%'로 정해집니다. 2025년 3월 시행령 개정으로 기존 +3.5%에서 +2%로 인하되었으며, 2026년 현재 기준금리 2.5% + 2% = 4.5%가 상한입니다. 신규 계약은 당사자 합의로 자유롭게 정할 수 있습니다.

시장 전환율과 법정 전환율의 차이는?

시장 전환율은 실제 임대차 시장에서 형성되는 비율로, 한국주택금융공사가 발표합니다. 2026년 상반기 기준 6.4%입니다. 법정 상한(4.5%)보다 높지만, 계약 갱신 시에는 법정 상한을 초과할 수 없습니다. 신규 계약은 시장 전환율이 적용될 수 있습니다.

전환율이 높으면 세입자에게 유리한가요, 불리한가요?

전세→월세 전환 시 전환율이 높으면 월세가 많아져 세입자에게 불리합니다. 반대로 월세→전세 전환 시에는 전환율이 높을수록 적은 보증금으로 월세를 없앨 수 있어 유리합니다.

2025년 시행령 개정으로 뭐가 달라졌나요?

주택임대차보호법 시행령 제9조 개정(2025년 3월 1일 시행)으로 전월세전환율 상한 가산율이 3.5%에서 2%로 인하되었습니다. 기준금리 2.5% 기준, 상한이 기존 6%에서 4.5%로 1.5%p 낮아져 갱신 계약 시 세입자 부담이 줄었습니다.

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* 본 콘텐츠는 일반적인 정보 제공 목적으로 작성되었습니다. 정확한 계약 조건은 공인중개사 또는 법률 전문가에게 확인하세요.
* 법정 상한: 주택임대차보호법 제7조의2, 시행령 제9조 (대통령령 제35161호, 2025.03.01 시행)