1세대 1주택 비과세 요건 총정리 - 양도소득세 면제 조건

1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건을 상세히 정리합니다. 12억원 기준, 2년 보유, 거주요건, 고가주택 과세 방법까지.

1세대 1주택자가 일정 요건을 갖추면 양도소득세가 비과세 됩니다. 비과세 요건과 고가주택 과세 방법을 확인하세요.

세무 안내

이 글은 일반적인 세금 정보를 제공하며, 개인별 상황에 따라 다를 수 있습니다. 정확한 세무 처리는 세무사 또는 국세청 상담을 권장합니다.

✅ 비과세 3대 요건

1. 1세대 1주택

세대 전체가 양도일 현재 국내에 1주택만 보유해야 합니다. 세대원 전원의 주택 보유 여부를 확인합니다.

2. 보유기간 2년 이상

취득일부터 양도일까지 2년 이상 보유해야 합니다. 상속·증여로 취득한 경우 피상속인·증여자의 보유기간을 합산할 수 있습니다.

3. 양도가액 12억원 이하

양도가액이 12억원 이하이면 전액 비과세입니다. 12억원 초과 시 초과분 비율에 대해서만 과세됩니다.

🏠 거주요건 (조정대상지역)

2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주 해야 비과세가 적용됩니다.

취득 시기	지역	비과세 요건
2017.08.03 이후	조정대상지역	2년 보유 + 2년 거주
2017.08.03 이전	조정대상지역	2년 보유 (거주 불필요)
시기 무관	비조정지역	2년 보유 (거주 불필요)

💰 고가주택 (12억원 초과) 과세 방법

과세대상 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 - 12억) / 양도가액

예시: 15억에 매도 (취득가 8억, 양도차익 7억)

과세 비율: (15억 - 12억) / 15억 = 20%

과세대상 양도차익: 7억 × 20% = 1.4억원

→ 나머지 5.6억원은 비과세

예시: 20억에 매도 (취득가 10억, 양도차익 10억)

과세 비율: (20억 - 12억) / 20억 = 40%

과세대상 양도차익: 10억 × 40% = 4억원

→ 나머지 6억원은 비과세

🔄 일시적 2주택 비과세 특례

이사 등으로 일시적 2주택이 된 경우에도 비과세를 받을 수 있습니다.

• 기존 주택 1년 이상 보유 후 신규 주택 취득
• 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 기존 주택 양도
• 조정대상지역 → 조정대상지역: 2년 이내 양도 (신규 취득 후 1년 내 전입)

📌 핵심 정리

✅ 양도가액 12억원 이하 + 2년 보유 → 전액 비과세
✅ 12억 초과 고가주택: 초과분 비율만 과세
✅ 조정대상지역 취득: 2년 거주 필수
✅ 일시적 2주택: 3년 이내 기존 주택 양도 시 비과세

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자주 묻는 질문

양도가액이 12억원을 초과하면 전액 과세인가요?

아닙니다. 12억원 초과 고가주택은 12억원을 초과하는 비율분에 대해서만 과세됩니다. 예를 들어 15억원 주택을 양도하면 (15억-12억)/15억 = 20%에 해당하는 양도차익만 과세 대상입니다.

조정대상지역에서는 거주요건이 필수인가요?

2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 거주요건이 필수입니다. 다만 그 전에 취득한 주택은 보유만으로도 비과세를 받을 수 있습니다.

일시적 2주택도 비과세가 가능한가요?

네, 이사 등의 사유로 일시적 2주택이 된 경우 기존 주택을 3년 이내(조정대상지역은 2년)에 양도하면 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다. 신규 주택 취득일부터 기산합니다.

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* 비과세 요건은 소득세법 개정에 따라 변경될 수 있습니다. 정확한 판단은 세무사에게 상담하세요.