다주택자 종부세 완벽 가이드 - 2주택·3주택 이상 세금 비교
다주택자(2주택, 3주택 이상)의 종합부동산세 세율, 기본공제, 세액공제 차이를 비교합니다. 다주택 절세 전략까지.
보유 주택 수에 따라 종부세 기본공제, 세율, 세액공제 가 달라집니다.
주택 수별 차이를 비교하고 절세 방안을 확인하세요.
세무 안내
이 글은 일반적인 세금 정보를 제공하며, 개인별 상황에 따라 다를 수 있습니다. 정확한 세무 처리는 세무사 또는 국세청 상담을 권장합니다.
📊 주택 수별 종부세 비교
| 항목 | 1주택 (1세대) | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|---|
| 기본공제 | 12억원 | 9억원 | 9억원 |
| 세율 | 0.5~2.7% | 0.5~2.7% | 0.5~5.0% |
| 세액공제 | 최대 80% | ❌ | ❌ |
| 농특세 | 20% | 20% | 20% |
💰 세액 차이 예시 (공시가격 25억원)
1세대 1주택 (70세, 15년 보유)
과세표준(25억-12억) × 60% = 7.8억원
산출세액약 540만원
세액공제 (80%)-약 370만원
종부세 + 농특세약 200만원
2주택
과세표준(25억-9억) × 60% = 9.6억원
산출세액약 720만원
세액공제없음
종부세 + 농특세약 750만원
3주택 이상
과세표준(25억-9억) × 60% = 9.6억원
산출세액약 720만원 (12억 이하는 동일세율)
세액공제없음
종부세 + 농특세약 750만원
* 과세표준 12억 초과 시 중과세율 차이가 크게 발생합니다
💡 다주택자 절세 전략
부부 공동명의 활용
부부가 각각 명의를 보유하면 인당 9억원씩 총 18억원 기본공제. 단, 세액공제(고령·장기보유)는 적용 불가.
합산배제 신고
등록 임대주택 등 합산배제 요건을 충족하면 종부세 과세 대상에서 제외 가능.
주택 정리 검토
3주택 이상이면 중과세율이 적용되므로, 2주택 이하로 정리하면 세 부담이 크게 줄어듭니다.
📌 핵심 정리
- ✅ 1세대 1주택: 공제 12억 + 세액공제 최대 80%
- ✅ 2주택 이하: 일반 세율, 공제 9억
- ❌ 3주택 이상: 12억 초과분 중과세율 적용
- 💡 부부 공동명의: 공제 9억 × 2 = 18억
종부세 계산기
주택 수별 종부세를 비교 계산해보세요.
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자주 묻는 질문
부부가 각각 1주택씩 보유하면 2주택인가요?
네, 세대 합산 기준이므로 부부가 각 1주택씩 보유하면 2주택입니다. 다만 2주택까지는 일반 세율(0.5%~2.7%)이 적용되고, 기본공제는 인당 9억원(합계 18억원)을 받을 수 있습니다.
일시적 2주택은 종부세 1주택 혜택을 받을 수 있나요?
이사 등으로 일시적 2주택이 된 경우, 종전 주택 처분 기한 내에는 1세대 1주택 특례(기본공제 12억, 세액공제)를 적용받을 수 있습니다. 구체적 요건은 세무서에 확인하세요.
혼인으로 2주택이 되면 어떻게 되나요?
혼인 합가로 2주택이 된 경우, 혼인 후 10년간은 1세대 1주택자로 간주하여 기본공제 12억원과 세액공제 최대 80%를 적용받을 수 있습니다.
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* 다주택 관련 세제는 정부 정책에 따라 수시로 변경될 수 있습니다. 구체적인 절세 전략은 세무사와 상담하세요.