아파트 시세 5억인데 공시가격은 3억? KB시세·실거래가 비교하면 수백만원 차이

“내 아파트가 5억이라던데, 세금은 3억 기준?”

아파트를 팔거나, 대출을 받거나, 증여를 계획할 때 가장 먼저 부딪히는 문제가 있습니다. “내 아파트 시세가 정확히 얼마인가?” 라는 질문입니다.

KB부동산에서 보면 5억 이라고 나오는데, 공시가격은 3억 5천만원 이고, 옆집 실거래가는 4억 8천만원 입니다. 더 혼란스러운 건, 은행 대출은 KB시세 기준이고, 증여세는 감정평가 기준이라는 것입니다.

같은 아파트인데 가격이 4개 나 있고, 용도마다 기준이 다릅니다. 이 글에서 4가지 가격의 차이, 용도별로 어떤 가격을 봐야 하는지, 시세확인서가 필요할 때 어디서 발급받는지까지 정리합니다.

아파트 가격이 4개인 이유

같은 아파트에 여러 가격이 존재하는 이유는 산정 주체와 목적 이 다르기 때문입니다. 각 가격이 어떤 상황에서 쓰이는지 알아야 돈을 잃지 않습니다.

1. KB시세 — 은행 대출의 기준

KB국민은행이 전국 약 4만여 개 중개업소와 협력하여 산정하는 시세입니다 (KB부동산, 2026년 기준). 주택담보대출, 전세보증보험 의 담보평가 기준으로 사용됩니다.

KB시세는 하위 평균가·일반 평균가·상위 평균가로 구분되며, 은행 대출 시 보통 일반 평균가 를 기준으로 합니다.

시중은행 중 대출 담보 기준으로 한국부동산원 시세를 사용하는 곳은 없고, 사실상 KB시세가 업계 표준 입니다.

2. 실거래가 — 실제 거래된 금액

매수인과 매도인이 합의한 실제 계약 금액 입니다. 계약 체결 후 30일 이내 에 시·군·구청에 신고해야 하며, 국토교통부 실거래가 공개시스템에 공개됩니다. 양도소득세 계산의 기준이 됩니다.

3. 공시가격 — 세금 부과 기준

국토교통부가 매년 1월 1일 기준으로 산정하여 45월경 공시하는 가격입니다 (국토교통부, 2026년 기준). 재산세, 종합부동산세, 건강보험료 산정의 기준이 됩니다. 통상 시세의 **6070%** 수준입니다 (2026년 공동주택 현실화율 약 68%, 정책브리핑 기준).

4. 감정평가액 — 공신력 있는 감정가

감정평가사가 현장 조사 후 산정하는 가격입니다. 상속세·증여세 신고, 법원 경매, 보상 등에서 활용됩니다. 비용이 들지만 가장 공신력 있는 가격입니다.

KB시세 조회하는 방법

KB시세는 무료 로 조회할 수 있습니다. PC와 모바일 앱 모두 지원합니다.

KB부동산(kbland.kr)에서 조회

1. KB부동산 홈페이지 접속
2. 검색창에 지역명 또는 단지명 입력 (예: “서울 마포구 래미안”)
3. 단지 선택 → 면적(평형) 선택
4. 매매·전세·월세 시세 확인

KB부동산에서는 하위 평균가·일반 평균가·상위 평균가 3단계로 시세를 보여줍니다. 대출 심사 시 은행은 보통 일반 평균가를 기준으로 하되, 최근 실거래가와 비교하여 낮은 쪽 을 적용하기도 합니다.

한국부동산원 부동산테크

한국부동산원이 운영하는 부동산테크(rtech.or.kr) 에서도 시세를 확인할 수 있습니다. 약 350명의 조사직원이 실거래가를 기반으로 직접 산정하는 가격으로, KB시세와 다소 차이가 날 수 있습니다.

실거래가 조회

국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr) 에서 무료 조회 가능합니다. 계약 신고 후 익일 공개 되므로 가장 최신 거래 정보를 확인할 수 있습니다. 자세한 조회 방법은 실거래가 조회 가이드에서 확인하세요.

공시가격 조회

부동산공시가격알리미(realtyprice.kr) 에서 조회합니다. 매년 4월경 공시되며, 본인 아파트의 공동주택 공시가격 을 확인할 수 있습니다.

4가지 아파트 가격 한눈에 비교

시세 5억 원 아파트를 기준으로 각 가격이 어떤 차이가 있는지 비교합니다.

핵심: 대출을 받을 때는 KB시세 를, 세금 신고를 할 때는 용도에 따라 실거래가·공시가격·감정평가 중 하나를 봐야 합니다.

시세확인서가 필요한 경우

단순히 시세를 ‘조회’하는 것과 공식 ‘시세확인서’가 필요한 경우는 다릅니다. 시세확인서는 금융기관이나 세무서에 제출하는 공식 서류 입니다.

주택담보대출 신청 시

은행에서 담보평가를 위해 KB시세를 직접 조회하므로 별도 시세확인서가 필요 없는 경우가 대부분입니다. 다만 KB시세가 없는 물건(빌라, 단독주택 등)은 감정평가 를 받아야 합니다.

증여세·상속세 신고 시

국세청에 따르면, 상속·증여재산의 평가는 시가 를 원칙으로 합니다. 상속재산은 상속개시일 전후 6개월, 증여재산은 증여일 전 6개월 ~후 3개월 이내 매매·감정·수용·경매 가액을 시가로 인정합니다.

시가를 입증하지 못하면 공시가격 으로 평가되는데, 공시가격이 시세보다 낮으므로 세금이 줄어드는 것 아니냐고 생각할 수 있습니다. 하지만 국세청이 감정평가를 통해 시가를 재산정하면 추가 세금 + 가산세 를 내야 할 수 있습니다.

2023년부터 국세청은 꼬마빌딩·아파트 등 시가와 공시가격 차이가 큰 물건 에 대해 감정평가를 적극 활용하고 있습니다 (국세청, 2023년 발표). 기준시가 10억 원 이하 부동산은 감정평가사 1곳 의 감정가액만으로도 시가로 인정됩니다 (상속세 및 증여세법 시행령 제49조).

전세보증보험 가입 시

HUG(주택도시보증공사)나 SGI(서울보증보험)의 전세보증보험 가입 시 KB시세를 기준으로 보증 한도 가 정해집니다. 전세금이 KB시세의 일정 비율을 초과하면 가입이 제한될 수 있습니다.

재산분할·소송 시

이혼 시 재산분할, 상속 분쟁 등 법적 절차에서는 감정평가 가 필수인 경우가 많습니다. 법원이 감정평가를 명령하거나, 당사자가 감정평가서를 증거로 제출합니다.

감정평가, 비용은 얼마나 들까?

감정평가 수수료는 감정평가법인등의 보수에 관한 기준 (국토교통부공고 제2025-334호)에 따라 산정됩니다.

아파트 감정평가 수수료 기준

한국감정평가사협회에 따르면, 수수료는 기준 수수료의 0.8배~1.2배 범위에서 책정됩니다.

예시: 시세 5억 원 아파트의 감정평가 수수료

• 기준 수수료: 25만 + (4.5억 × 0.11%) = 25만 + 49.5만 = 약 74.5만 원
• 실제 청구 범위: 59.6만~89.4만 원 (0.8~1.2배)

감정평가 비용이 부담된다면, 한국감정평가사협회 감정평가추천센터(1522-8833)를 통해 3곳 견적 비교 후 의뢰하는 것을 추천합니다.

시세 확인 안 하면 얼마나 손해일까?

아파트 시세를 정확히 파악하지 않으면 생각보다 큰 금액을 손해볼 수 있습니다.

대출 시: KB시세 확인 안 하면

KB시세 5억 원 기준 LTV 70% 적용 시 대출 한도는 3.5억 원 입니다. 그런데 실제 매매가가 5.2억이라 KB시세 대비 비싸게 사면, 부족한 2천만 원은 자기자본 으로 충당해야 합니다.

증여 시: 감정평가 안 받으면

시세 5억, 공시가격 3.5억 원 아파트를 증여할 때:

• 공시가격 기준 증여세: (3.5억 - 5천만 공제) × 20% - 1천만 = 약 5,000만 원
• 감정평가(4.9억) 기준 증여세: (4.9억 - 5천만 공제) × 20% - 1천만 = 약 7,800만 원

공시가격으로 신고하면 2,800만 원 절세가 가능해 보이지만, 국세청이 사후 감정평가를 실시하면 차액 + 가산세(과소신고 10~40%) 를 추가 부담해야 합니다 (국세기본법 제47조의3). 감정평가 비용 약 75만 원 을 들이더라도 적법하게 신고하는 편이 안전합니다.

정리: 용도별로 봐야 할 가격

아파트 시세는 하나가 아닙니다. 용도에 맞는 가격 을 확인해야 불필요한 비용을 피할 수 있습니다.

• 대출 받을 때 → KB부동산(kbland.kr)에서 KB시세 확인
• 집 살 때 → 국토부 실거래가 시스템에서 최근 거래 확인
• 세금(재산세·종부세) 확인 → 부동산공시가격알리미에서 공시가격 확인
• 증여·상속 신고 → 감정평가법인에 의뢰 (10억 이하 1곳, 초과 2곳)

시세를 정확히 확인하는 데 드는 시간은 30분 이면 충분합니다. 대출 한도에서 수천만 원, 증여세에서 수백만 원이 달라질 수 있으니, 중요한 부동산 의사결정 전에 반드시 확인하세요.

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